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香港商報

買地產股博升值
2018-12-20    香港商报
 
  在外圍不明朗因素及本地樓市銷情一般情況下,本地地產股仍然跑贏大市,令人眼前一亮。市場憧憬美國明年或暫緩加息,既有利港股短線表現,更有利本地地產股,若想趁低吸納本地地產股,可留意投資多元化的長江實業(1113)及套現能力極強的新世界發展(017)。
 
  香港商報記者 馮金鋒
 
  美國聯儲局會於今日凌晨3時公布議息結果。市場預期,聯儲局加息4分1厘已無懸念,聯邦基金利率區間會上調至介乎2.25厘至2.5厘。若消息強化市場對美國明年暫緩加息的預期,這將有利港股短線表現。
 
  地產股自10月持續升溫
 
  自9月以來,香港樓市持續降溫。11月本港房屋成交量按年下跌53.7%至2635宗,為2016年3月以來最低水平。
 
  穆迪早前預期,基於宏觀經濟及資本市場的動蕩,預期未來12至18個月一手總成交額將減少10%至15%,導致地產商住宅收入於2020年財年有適度下跌。不過,穆迪預期,獲評級的地產商可抵抗潛在盈利壓力,因為其收入多元化。
 
  穆迪預期,寫字樓業務表現維持穩固,料甲級寫字樓未來12至18個月租金調整有中高單位數增長,又指商業地區如中環、港島東及銅鑼灣寫字樓的空置率低以及新供應有限,會支持租金增長。不過,穆迪提出一個潛在風險因素,是中資企業在環球經濟及資本市場不明朗的情況下,對擴張寫字樓的需求明顯減慢。
 
  獲穆迪評級的10間地產商包括新地(016)、長實集團(1113)、領展(823)、太古地產(1972)、九龍倉置業(1997)、IFC Development、香港置地、希慎興業(014)、冠君產業信託(2778)及南豐國際。
 
  多隻地產股維持上升趨勢,以多隻地產股從10月低位至12月17日收市計,信和置業(083)股價累升1.46元,升幅為11.97%;嘉里建設(683)股價上升16.91%;恒隆地產(101)股價上漲10.40%;新鴻基股價升幅達12.29%,即使升幅較細的太古地產(1972)亦有5.10%的上漲幅度。
 
  至於本次推薦的長實(1113)及新世界(017)於期內各自有12.97%及9.28%的升幅。
 
  長實明年售樓目標倍升
 
  長實今年雖主力銷售住宅貨尾單位,但其持續出售低回報項目,同時購入可提供較高回報的長期固定收入項目,如中環中心及英國倫敦5 Broadgate物業,使其中期純利錄得247.53億元(截至今年6月底),按年增65.3%,並增派中期息每股0.47元,按年增長12%。
 
  期內,長實物業銷售累計超過160億元,已確認物業銷售收入91.9億元,按年減少58.2%,但原因是部分項目在下半年才完工及完成交易。此外,固定收入業務陸續有溢利貢獻,上半年收租38.8億元,按年持平。加上長實將於明年推出3個「重磅盤」的全新項目,提供約2500伙,令明年售樓目標較今年倍升,至約300億元。
 
  未來1年長實將主力部署開售3個新盤,包括馬頭角瑧尚,設有294個單位;何文田窩打老道項目,提供240伙;元朗項目則有310伙,該批樓盤主打細單位。另外,大圍項目最快亦可趕及明年開售。而截至6月底止,該集團於內地、香港及海外擁可開發土儲為1.15億平方呎。
 
  長實集團主席兼董事總經理李澤鉅早前聲稱,集團多年來透過分散投資,相信已形成「防禦機制」,在中美貿戰時期可達到穩健的防範效果。
 
  另外,從今年4月起,李嘉誠父子已斥資逾40億元增持長實。增持後創辦人兼資深顧問李嘉誠於長實持股量增至33.27%,而李澤鉅被視為持有33.34%,兩人相繼增持長實股份,反映他們對公司前景充滿信心。
 
  若然長實明年的售樓目標能如期達到,加上其穩健的多重投資策略,其股價相對於78.85元的每股帳面資產淨值將有相當大的上升空間。但亦有分析指,長實樓盤營收來源已不是以樓盤銷售為大宗,其項目涉及海內外基建,對其股票是否作買入,持中性態度。
 
  新世界今年賣樓刷新紀錄
 
  新世界至今售出1207伙,套現達283億元,以套現金額計,創集團賣樓紀錄。集團明年計劃推出3個樓盤,包括土瓜灣上鄉道項目「瑧尚」,涉294 伙;何文田窩打老道項目,涉240伙;元朗龍田村項目,涉310伙,全部以中小型單位為主。預計集團明年上半年可透過售樓套現100至150億元。
 
  券商對新世界的投資前景各異。高盛指,降2019至2021年新世界每股盈利預測1.3%至3.1%,維持對其投資意見及「中性」評級。目標價自11.95元輕微上調至12元,基於2019年預測每股資產淨值折讓55%。
 
  輝立證券董事黃瑋傑接受本報訪問時指,地價回落,對發展商及市場均屬利好消息,售樓表現對股價影響會高於外圍因素,看好中期持有新世界。
 
  汇業財經研究部主管熊麗萍認為,對發展商而言,套現能力最重要,即使香港明年樓價下跌,但毛利率仍處高水平,對新世界的股價影響如何主要看其明年售樓情況,而這取決於香港整體經濟。她認為,要買入新世界,可於10元低撈,目標價11.5元。
 
  【拆局解碼】留意地產股
 
  雖然股市與整體樓市銷情呈相反現象,但股市終會於一定波動範圍內,不會與實體經濟過分背道而馳,因此,在作出投資時,不可忽略未來大市走勢。
 
  瑞信亞太區高級投資策略師邵志銘接受本報訪問時指,地產版塊息率約4%不算高,因為有些內銀股可達6%,但對投資者而言,更應該關注未來大市走勢,而大市的走勢大受中美貿易摩擦發展影響。他補充,環球市場走勢對地產股是有實質影響,畢竟它影響貨幣匯率,亦影響投資者信心,所以預測該版塊股價表現時,不能只參考某一時間段內某些樓盤的銷量如何來作大體衡量。
 
  不過,近年本港主要地產股積極發展投資物業,租金收入佔比例愈來愈高;以上年度績為例,恒地(012)、新地(016)和信置(083),來自物業租賃的收益均已超過物業銷售。因此,即使發展商物業銷售表現不佳,但其整體營收表現仍可保持不俗。
 
  整體而言,邵志銘認為,基於今年香港樓價上升,發展商負債率低,本地地產股防守性強,適合短線持有。 馮金鋒
 
(來源: 香港商报) 編輯: 李振阳