HIBOR料繼續上升

 

　　凱汇第二批單位以高折讓售罄。信置凱汇第二批383個單位獲超額認購約12倍，並於12月18日售罄，為九個月以來去化最好的大型新盤。雖然第二批單位的售價較首批高2%至5%，但相比其他九龍東的新盤，凱汇提供的折讓仍然較高。第二期兩張價單共338個單位將於12月23日開售，與一期售價相若。由於售價吸引，我們預期市場對未來推出的單位反應熱烈（第一期餘下154個單位和第二期636個單位）。相反，截至12月19日，九建海傲灣於12月14日開始招標的131個單位只售出1個單位。加息預期降低。美聯儲將聯邦基金利率目標區間上調25個基點至2.25%至2.5%，但市場對2019年加息預期改為兩次，較9月份的預期減少一次。一個月HIBOR在過去兩周上升30個基點到2.4%，創10年新高。由於年底銀行間流動性收緊，我們預期HIBOR在未來一周將繼續上升。另外，即使在聯邦基金利率目標區間上調後，包括汇豐銀行、中銀香港（2388）和渣打銀行在內的主要銀行宣布保持最優惠利率不變。

 

　　內房價持平

 

　　內地樓市勢頭放緩。截至12月18日，10城月初至今成交量環比增長13.1%，部分由於開發商加快推盤（10城新增供應量環比增長19.1%）。30城月初至今的成交量環比反彈1.3%。11月全國成交量加快下跌，售價則回升。根據國家統計局，11月70個城

 

　　市新建商品住宅均價增速加快至同比10.3%，但環比升幅持平（+1%），一線城市的均價環比微升0.3%。另外，2018年前11個月新開工增速加快至同比16.8%（2018年前10個月：同比增長16.3%），而房地產開發投資增長維持在同比9.7%的水平。另一方面，11月份內地新商品住宅銷售面積同比下跌3.7%，而商品住宅均價由10月份的每平方米8358元人民幣上升4.4%至11月份的每平方米8728元人民幣（為繼8月份每平方米8744元人民幣後的全年第二高）。

 

　　投資啟示：偏好領展、新地和世茂

 

　　再談香港房地產，面對市場氣氛疲弱，我們預計開發商如不給予較大折扣，去化將會走弱，特別是貨尾單位。考慮到加息預期減弱，我們預計房託基金的表現領先，偏好領展，因為其防禦性較佳及有潛在收購的催化劑。開發商之中，我們則偏好已經通過快速推盤來鎖定利潤的公司，包括新鴻基（016）。內地房地產方面，我們預計銷售繼續放緩，特別在低線城市。由於再融資壓力增加，銷售減慢，我們認為一些中小型開發商需要減價促銷，以加快現金回籠和完成2018年銷售目標。我們仍然偏好利潤率較高、財務穩健而估值較便宜的開發商，包括我們2019年的首推股世茂（813）。

 

　　交銀國際