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香港商報

棚改收緊轉折信號?
2018-12-25    香港商报
 

  灵童

  近來山東荷澤試水取消限售,結果一個四線城市樓市消息上了頭條。從表面來看,這只是樓市變奏曲中的一個極小音符。但是從深層來看,就不那麼簡單。

  據統計,棚改大省山東計劃2018年開工84.3萬套,其中菏澤市開工12.7萬套,居全省首位。一方面棚改在加碼,另一方面自今年6月以來,棚改貨幣安置就處於收緊階段,一刀切的政策與地區差異的矛盾在這裏交織碰撞,能不引起火花才怪。

  在挖掘棚改收緊讓荷澤與調控政策唱反調的背後,也很清晰地看到,棚改收緊已深刻影響到樓市成交。地處深圳市龍華區,靠近地鐵站的舊改盤,儘管廣做宣傳,並且折扣打到約92折,但卻未出現瘋狂搶購的場面,600餘套房源,均價5.88萬(周邊二手房約在7萬左右),半個小時約賣出360餘套,銷售約5.2成。

  如此好地段的一線城市舊改房,銷售如此不溫不火,就更不用說三四線城市的舊改房。棚改收緊與二手房交易的降溫,正在席捲整個中華大地。從堅決扼制樓價上漲,到防止樓價下跌,政策調控正處在一個度的考量關鍵期。

  而且,比這個更複雜的是國際債務屢創新高,受此影響,全球處在一個資產下跌的大周期中,在這樣的大背景下,中國樓市很難獨善其身。多重因素的疊加,加劇了棚改收緊的不確定性。

  供需天平發生偏移

  棚改貨幣安置推廣階段是棚改高速發展時期,現在貨幣化去庫存任務已基本完成,正逐步退出。因此從長期趨勢來看,棚改收緊是大趨勢,不太可能出現政策上的反覆,只是在收緊的力度和收緊地區差異上進行調控。

  這從另一方面也看到,由棚改貨幣化所推行的定向貨幣寬鬆也將會不斷走下坡路,勢必影響到樓市的整體需求,使供需天平發生偏移,在這個偏移過程中,不少人驚呼樓市拐點出現了。

  到底是否拐點到來了,跟棚改到底有多大的關係,就不得不提到另一個數據,中國的城市化進程,14年前啟動棚改的時候,中國城市化率還不到四成,而現在城市化率已接近六成。也就是說,棚改的推進與中國城市化現代進程中處在一個平行線上。任何國家的樓市,當城市化發展到一個較高階段的時候,需求都會明顯放緩,中國也不例外。與西方發達國家城市化75%相比,中國城市化還有一定的增長空間,但是作為一個幅員遼闊、發展又不平衡的國度,現在進行大面積棚改的地區,已錯過了城市化進程中最好的階段。因此,靈童以為,對三四線城市而言,棚改政策收緊所產生的衝擊更大,用樓市轉捩點來形容或許不為過。

 
(來源: 香港商报) 編輯: 蒋璐