2018年新界二手樓市總結

　　新界二手樓成交

　　【香港商報訊】記者鄭珊珊報道：2018年轉眼就過去了，起早摸黑，忙忙碌碌的人們想要有個家，卻經歷了瘋狂過山車般的樓市顛簸——上半年不少買家彷彿坐在半空中忘我疾呼，可是下半年卻從高空疾風般向下俯衝。新界二手樓盤成交宗數與總額都在三區中處於領先水平，達21595宗，總額達到1378.3億元。走勢方面，據「美聯新界樓價指數」顯示，去年7月份後，樓價便開始出現回落態勢，11月底新界平均呎價10687元，恢復到去年2月份水平上下。

　　看準時機細樓換大樓

　　天下武功唯快不破，用這句話來解釋如何在香港樓市中套利再合適不過。利嘉閣助理分區董事黃永全接受本報採訪時，向記者揭開了買家如何負擔得起總價上千萬的單位的秘密。上半年樓價的升勢是幾年香港房價大漲的延續。一個買家如果幾年前在新界區、或者說元朗區買下一間房子，黃永全以自己負責的元朗區YOHO Town為例，當時一套面積在400平方呎的單位，總價在300萬元左右，如果首次置業，可以造九成按揭，也就是說首付只有30萬元。隨這一輪漫長的升勢，目前YOHO Town相類似的單位，總價普遍漲到了約600萬元上下，也就是說翻了一番。

　　這群早前的置業客只要還完貸款餘款，然後將之放售，如售出就可賺到300萬元，像YOHO Town這樣樓齡不高、又受到市場歡迎的樓盤，每個月都有5到8宗成交個案。乘下半年的跌勢，買家拿住賺到的300萬元，足夠支付在市區一套總價千萬元單位的首期，當然還有部分買家用樓市的套利來換個同區面積更大的房子。

　　今年樓價看貿易戰結果

　　截至11月，元朗區樓價比起9月份跌了半成至一成。不過，他坦言12月份新界區的成交受到近來九龍區新盤呎價低的影響，不少看樓客都轉去九龍區。因此成交宗數下降，但成交價卻趨於平穩，按月還回升了5%，預計全年元朗區樓價總體還是錄得升幅。

　　預測今年樓價走勢，他認為，2019年樓價總體走勢應該是向上走。3月底，中美貿易戰談判結束，農曆新年之後樓市一般都會呈現「小陽春」，這兩個因素對於市場具有「爆炸力」般的刺激。因此，他預計今年上半年新界樓市最多會漲一成。

　　車位回軟炒家開始離場

　　車位方面，今年嘉湖山莊曾經錄得一個車位150萬元的成交紀錄，也見證過成交價不及百萬的低水貨。對此，中原地產天水圍副區域營業經理馬斯力表示，兩個成交個案的成交價都比較極端，樓市上升時，一個車位一般130萬元左右，樓市下降時，車位叫價一般都在112萬到115萬元之間。他認為，未來車位的成交價依然會維持在100萬元以上，因為嘉湖山莊的車位基本上都是滿額，因此即使將之放租，租金也是有支持的。

　　車位投資回軟，炒家亦開始離場。高峰時炒家可佔整體四成，但現在大部分都是自用為主。最近三四個月都沒有投資客來詢問車位情況。當被問及這些投資客的背景身份，馬斯力透露，這些投資客大多為區內人士，因為手頭上有資金，「沒得投資，就投資車位」。