登陆 | 订阅服务 | 广告服务 | 电子报 繁体 | 简体

 
 

   
 



香港商報

【商报时评】樓市癥結:無「麵粉」則無「麵包」
2019-01-26    香港商报
 

   總結去年,本港私宅落成量終於突破2萬伙,創出14年來新高,充分反映政府過去增加供應的努力成果,數字令人鼓舞。然而,要實現特首林鄭月娥日前在達沃斯世界經濟論壇所提目標,即是把供款佔市民收入的比例由目前的70%大降至40%,這條讓港人置業可負擔之路仍嫌任重道遠,各界誠須在增加供應方面再加把勁方成。

  事實上,除了私宅落成量增多,一手推盤量也在增多,受益於「空置稅」的助力,當前便有多個新盤正在「混戰」,顯示由「弄麵包」到「賣麵包」都加快應市,社會肯定樂見其成。惟將目光放遠一點,情況卻非特別樂觀,因為私宅開工量由去年上半年的近1.5萬伙,銳減至去年下半年的不足4000伙,這難免會影響未來落成量;故此,未來三、四年的一手潛在供應量,便繼續維持在9.3萬伙的水平,而建築中但未售出或未發售的供應更按季微降2000伙。以上,說明土地開發進度尚要快馬加鞭,否則「麵粉」供應恐怕出現斷層。此外,經濟形勢日趨不明朗,也不利於樓價變得更易負擔。一方面,美國加息周期或提早完結,多少已令樓價再次蠢蠢欲動,跌勢似有回穩苗頭。其中,一手銷情理想便容許了發展商不斷加推單位以至加價,而二手割價求售個案亦明顯減少,日前啟德跑道地皮還以破紀錄造價標售成為新地王……縱然,這不排除只是樓市「小陽春」,包括豪宅前景仍獲市場看好等,但有關方面誠須注視後市發展。再加上,全球經濟增長放慢,中美貿易磋商一波三折,香港作為高度外向的經濟體自難獨善其身;一旦失業率上升、市民收入減少,毫無疑問會令上車更加困難,屆時即使樓價回調都恐「賤物鬥窮民」。

  必須強調,要令置業變得可以負擔,方法不僅限於推低樓市。當然,繼續增加供應,尤其是按土地供應專責小組報告建議「議而有決」兼且「決而有行」,必然有助推動樓價回調。不過,倘要實現供款佔收入大削至40%的目標,則意味樓價或須大瀉才行——無論是考慮經濟承受能力,抑或出於實際情況,似乎均非最佳上策。所以,林鄭月娥日前已調整了房屋政策,包括將公私營供應比例改為「七比三」,又陸續加推綠置居、新居屋、首置盤等資助出售房屋,包括分別以四二折、五二折、六二折的折扣率訂價;凡此種種,都直接、有效地令市民上車更易負擔,變相實現了林鄭心中的房市目標。

  惟要滿足市民置業需要,歸根究底的關鍵還在增加供應。由最新首置盤煥然懿居錄得超額45倍,意味逾2萬申請者將落空而回,到一手新盤在所謂「混戰」之下,依然無懼客源不足而不斷加價加推,無疑都凸顯了樓市供不應求問題仍嫌嚴重,其中猶以公營方面最為僧多粥少。隨公營供應比例提高,難免會影響私宅的施工量和落成量;不過,在推進置業可負擔的目標前提下,大家更應眼的,固然是港人實際的上車容易程度方面。有鑒供款與收入的比率仍跟目標存在頗大差距,正如林鄭月娥所言樓價明顯地仍有調整空間;也就是說,放寬辣招之類肯定言之尚早,增加供應的工作更是任重道遠。

  香港商報評論員 李明生

 
(來源: 香港商报) 編輯: 程向明