近年內地不時採取房地產調控措施，防止地產泡沫拖累金融和經濟體系。不少房地產發展商察覺到，內房黃金時代漸漸褪色，未來盈利高增長恐怕難以持續，許多內房企業開始嘗試多元化發展，尋找新財源。

 

　　轉走多元化路線的內房股中，最典型的代表就是近年不斷有新嘗試的中國恒大(3333)。2013年11月，恒大破天荒推出礦泉水品牌恒大冰泉，一度聲稱要將糧油飲料產業打造成千億規模。據恒大2014年財報顯示，恒大冰泉僅實現10.9億元的銷售額，但虧損23.7億元。2016年9月，恒大公布以27億元出售恒大冰泉、奶粉和糧油業務，選擇撤離糧油飲料領域。即使這次新搞作未能如願實現目標，未有阻礙恒大作新嘗試的熱情。

 

　　恒大三度布局新能源汽車

 

　　2015年12月，恒大宣布成立開拓文化產業的恒大文化，並在新三板上市。可惜不夠一年，於2016年10月，恒大文化便宣布退市。

 

　　恒大隨後更大膽進軍汽車生產業，涉足新能源汽車，最轟動的是恒大入主電動車新品牌法拉第。但其後一波多折，恒大更捲入訴訟，雖然和解了，但也促使其調整進軍汽車業部署。去年恒大宣布斥資144.9億元入股中國最大汽車經銷商集團新疆廣匯，取得40.964%股權，成為該公司第二大股東。

 

　　今年1月15日，恒大又透過旗下恒大健康(708)，以9.3億美元(72.54億元)收購總部位於瑞典的電動車品牌NEVS的51%股權，1月25日，恒大健康以10.6億元人民幣入股動力電池企業卡耐新能源。

 

　　參考2018年恒大上半年業績數據，恒大主業房地產開發營業額達2947.6億元(人民幣，下同)，佔總營業額98.1%，始終是恒大最根基業務。恒大的其他業務營業額雖達32.53億元，但相對於主業可謂九牛一毛。然而，恒大的其他業務已轉虧為盈，更錄得17.22億元溢利，盈利表現相當可觀，假以時日，或可成為恒大另一項重要盈利來源。

 

　　醫療養老業務新財路

 

　　豐盛金融資產管理董事黃國英受訪時表示，雖然恒大進軍汽車業沒有特別順利，但恒大主業很大，所以不會受大影響。

 

　　其實，還有不少內房股開闢新業務，例如龍湖集團(960)涉足長租公寓及養老護老院社的生意，而且做得相當成功。另外，不少內房股近年將旗下物業管理部門專業化，不但服務更為全面，而且開拓了不少新收入。去年有多家內房股把旗下物業管理業務分拆上市，相信日後會有不少內房把旗下的長租公寓業務或養老生意分拆上市。

 

　　華大證券首席宏觀經濟學家楊玉川對本報說：「內房股積極從事物業管理業，更多的是想通過這個管道，掌握客戶資料，可以把之後的養老、醫療業務都開拓得更好。」

 

　　事實上，正如黃國英所言，過去很多香港地產企業在發展壯大之後，開始投資其他市場以分散風險，最成功的例子，莫過於「超人」李嘉誠旗下的長和系。某程度上，今天內房股走多元化路線，是複製李嘉誠的成功模式。

 

　　當年誠哥從生產塑膠花起家，適逢香港經濟在上世紀六七十年代急速發展，人口暴增住屋需求龐大，房地產發展自此一直成為香港最賺錢的行業。長江實業開始從事房產發展後，財富源源不絕，令李嘉誠晉身富豪行列。其後李嘉誠又得到豐銀行的幫助，成功收購英資綜合企業和記黃埔，開始將生意版圖走多元化方向發展，此後長江實業實力如虎添翼，分別向電力、零售、電訊及能源等多項業務擴張，生意愈做愈大，幾十年間由香港一家地產商，發展成全球跨國巨企，令誠哥躋身全球富豪榜前列。

 

　　向海外拓展分散風險

 

　　內房股除了將業務多元化發展，衝出國門向海外拓展生意分散風險。資深投資銀行家暨中國人民大學講座教授溫天納說：「內房企業之所以走出去，大多還是跟公司內部接下來發展要求有關。」他續稱，可能也有部分也考慮到人民幣貶值壓力或內地經濟增長放緩等諸多不確定性因素，所以一些內房開發商積極進軍香港和海外房地產市場，其中英國、美國、澳洲更成為內房海外投資首選之地。

 

　　例如近年碧桂園(2007)積極在海外興建樓盤，在馬來西亞鄰近新加坡之處有一個大型發展項目。中小型內房股萊蒙國際(3688)亦積極進軍海外房地產市場，不單在英國有房地產項目，並於去年3月獲得位於澳洲悉尼一個住宅項目的49%發展所有權。

 

　　說到進軍海外市場，黃國英認為，碧桂園業務規模很大，勇於向海外市場進軍，卻一直沒有開拓其他投資，相信這樣的發展與公司定位有關。

　　內房股去年跑贏恒指 今年下半年仍可期待

 

　　2018年內房股雖然率先降溫，但投資銀行麥格理預期，2019年對內房是美好的一年。該行發表報告指出，內房行業平均股價在2018年下跌7.9%，但在實體市場疲軟及政策收緊下，內房股仍然跑贏MSCI中國指數及恒生指數，相信是歸因於龍頭內房的穩健合約銷售及盈利。

 

　　豐盛金融資產管理董事黃國英表示：「2019年內房股還是會受到大市和宏觀的影響還是會比較多，所以看得出最近整體情況還是不錯的，但也要考慮萬一貿易戰沒有得到緩解的情況。」

 

　　資深投資銀行家暨中國人民大學講座教授溫天納預期，「今年上半年內房股不斷調整，但下半年隨政策放寬，內房股未來發展還是可以期待的。」

 

　　協同博勤金融集團行政總裁曾永堅亦認為，「對於投資海外市場和商業地產，現金回流都不是特別快，內房股轉型最重要的是不要影響原本的產業。」

　　最多元化的另類內房股

 

　　有股壇中人形容，論業務最多元化的「內房股」，要數內地知名綜合企業復星國際(656)。集團旗下有眾多業務，如復星醫藥、上海復地等。復星集團董事長郭廣昌曾在接受傳媒採訪時稱，因為地產固有的周期性，故投資分散在其他業務有充足理由。

 

　　復星國際公司總部位於上海，註冊地在香港，2007年在港上市，又有「上海和黃」的稱號。現時集團的業務分散在三大部分：1）醫藥及健康產品業務；2）旅遊及休閒、時尚產品服務；3）重點在保險、銀行及其他金融業務，投資及資產管理；以及地產物業開發及運營業務。

 

　　集團的業務還分散到不同地區，包括內地、歐洲及其他海外國家。例如去年復星國際通過旗下的英國資產管理機構Resolution Property，收購了倫敦金融城地標建築--皇家交易所(Royal Exchange)大廈寫字樓部分的長期收益權。