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香港商報

商品房銷售面積下滑 樓市調控將回歸中性
2019-03-15    香港商报
 

   【香港商報訊】記者伍敬斌報道:國家統計局昨日公布數據顯示,1-2月,全國房地產開發投資12090億元,同比增長11.6%;全國商品房銷售面積14102萬平方米,同比下降3.6%;全國商品房銷售額12803億元,同比增長2.8%;房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米,同比下降34.1%。

  專家表示,雖然房地產投資有所回升,但商品房銷售面積和房地產企業拿地數據的下降顯示房地產仍處於降溫之中,2019年如果政策不出現全面變化,房地產市場將出現明顯調整。

  房地產市場或仍在降溫

  根據國家統計局的數據,2019年1-2月,全國房地產開發投資出現了較大幅度的增長,但房地產企業拿地數據卻下降嚴重,商品房銷售數據也出現同比下降。

  對此,中原地產首席分析師張大偉在接受本報採訪時表示,房地產投資上漲或許主要依賴中西部的房地產市場投資上漲,相比於房地產投資數據,商品房銷售數據更值得關注。這是時隔43個月,房地產市場再現銷售面積同比跌幅。

  從多家房企發布的銷售業績來看,碧桂園、恆大、萬科均出現了明顯同比下調。今年1-2月,25家主要房企合計銷售額為5019億元,同比下調了7%。而在2018年同期,同比上漲均超過60%。從市場走勢看,今年1-2月的銷售數據也延續了之前連續多月的放緩趨勢。張大偉認為,如果今年政策不出現全面變化,市場將出現明顯調整,拐點已經出現。

  京東數碼科技首席經濟學家沈建光表示,房地產投資雖然有所反彈,但市場仍處於降溫之中。可以觀察到,同期土地購置費已經出現明顯回落,1-2月土地市場明顯遇冷。數據顯示,土地購置面積同比下滑34.1%,成交價款同比下滑13.1%;房地產企業施工面積同比增速為6.8%,也沒有明顯提升。沈建光認為,房地產投資反彈的原因,可能是去年1-2月基數較低,這說明房地產投資反彈未必可以持續,而房地產市場新開工、銷售等先導指標的回落,預示?未來房地產市場仍在降溫,如果後續新開工數據表現不佳,有可能會影響投資表現。

  投資回暖出現樂觀可能

  不過,亦有專家對今年房地產持樂觀態度。深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受本報採訪時表示,在2018-2019年度交接的關口,中國的房地產政策發生了一些微妙的變化,由2018年上半年的嚴控,到2018年三季度開始放鬆,再到此後的政治局會議都沒有表露出要繼續對房地產進行嚴調控的意願。這背後透露出的信息是:中國經濟下行壓力已經較大,如果2018年三季度房地產快速下滑的勢頭形成的話,將對中國經濟形成重創。所以,在2018年四季度時,房地產調控政策出現了明顯的放鬆跡象,具體體現為信貸政策的放鬆。

  去年年底到今年年初,可以看到各地不論是房地產開發貸還是消費貸都出現了利率下調的情況,再加上此前的降準政策,這使得樓市的資金池子變得相對充裕,對房地產投資的上漲提供了較好的土壤。

  但是拿地就不一樣,宋丁認為,土地買賣除了要有錢之外,還要有地,同時還需要有一個恰當的時機。春節前後由於節日效應,各地的拍賣和出讓土地的活動也不那麼稠密,再加上土地價格和買賣限制政策,使得開發商拿地並沒有隨?投資的提高而呈現出增長的態勢,這之間出現了一個時間差。宋丁表示,1-2月開發商拿地明顯減少的狀況並不會持續,這一數據到二季度可能會回升。

  房地產調控將有所放鬆

  今年的政府工作報告中提到,今年GDP的走勢還將下降,預計增長6%-6.5%,這樣大幅度的區間在以往的政府工作報告中較少出現,這說明今年的經濟仍然有較大的不確定性。宋丁表示,在這種背景下,至少在上半年,今年的房地產政策整體應該還是在放鬆的通道上,開發商的積極性以及實際投入都會有所上升,房地產市場會出現一個量價齊升的狀況。但是,如果二季度之後房地產的價格上升太快的話,有可能會促使政府在下半年再次收緊房地產的調控。

  張大偉認為,房地產政策最嚴格的時期已經過去。近幾個月房地產的表現可能預示?本輪樓市調控全面見底,今年可能出現一輪30城以上房地產調控政策的微調潮,多個城市的微調寬鬆政策也將密集出台。

 

  沈建光亦認為,2019年房地產調控政策已基本定調,將逐步回歸中性,市場波動將會減弱;隨?棚改貨幣化的退出,一二線城市與三四線城市的走勢可能出現分化。

 
(來源: 香港商报) 編輯: 程向明