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香港商報

【商报时评】牛市又現 樓住不炒為宜
2019-05-04    香港商报
 
  今年初開始的樓市小陽春,似昇華為新一輪牛市。土地註冊處昨公布,4月份樓宇買賣合約超過9900份,創出6年半來的新高,其中住宅買賣合約佔逾7800份,兩者均按月暴升五成之多。配合3月官方樓價指數單月急彈3%,最新坊間樓價指數亦與歷史高位僅差2.5%,可以看到,今輪升勢並非局部及缺乏成交支持的乾升,而很可能是樓市狂牛回歸徵兆。所以,有關方面絕不能掉以輕心,須積極研究如何應對。
 
  有鑒樓市回暖,坊間早認為再談「減辣」已不可能,而從最新發展來看,「加辣」更似愈來愈有必要,因為種種象顯示,當前樓市形勢極不健康。一來,本港第一季GDP僅增0.5%,創出近10年來最差,這正好凸顯樓市狂潮再現的非比尋常。二來,金管局指本港家庭負債佔GDP的比率,已進一步升至71.9%,達到2000年後新高,環顧全亞洲僅僅低於韓國,足以反映不單止樓價位高勢危,債台高築的槓桿化風險亦不可小覷。三來,上月公布的最新「辣招」所涉稅款,即額外印花稅、買家印花稅、從價印花稅,經已分別按月大增約四成多至近八成,隨樓市繼續升溫、交投價量齊升,下周公布的數字肯定更上層樓。
 
  房子是用來住的,不是用來炒的;確保「樓住不炒」,乃是確保住宅回歸到最基本的居住功能的應有大義。行政長官林鄭月娥也強調,房屋並非簡單的商品,適切的居所是市民對政府的應有期望。故此,讓房屋由商品功能更多回歸住屋功能,政府誠應扮演積極角色。目前樓市的投機投資風氣,無疑出現死灰復燃苗頭,「辣招」稅款的大幅反彈正是鐵證,而這亦多少反映了入市者看好後市升幅足以抵銷所繳稅款有餘。有見現時三項「辣招」的最高稅率普遍訂於15%,適當將稅率提高或引入其他類似新措,既可壓制投機投資者的入市誘因,更可有效向市場傳遞一個降溫信號。
 
  事實上,未來馴順樓市的挑戰或恐更大。美聯儲的加息周期提早結束,利率期貨還指最快今年底有近半機會掉頭減息,本已是本港樓市重拾升軌的一大元兇,連帶港匯港息都喘定回穩了;另外,內地新增貸款明顯上升,亦不排除部分資金南下香江,甚至涉及金管局早前警示的迂迴放貸踩界行為……雖然中央近期強調堅持「結構性去槓桿」,由A股到港股自此更有所回調,但從全球看,幣策由緊轉寬已是勢所趨向。再加上,中美貿易戰有望落幕在即,白宮表示下周新一輪談判結束後,兩國領導人將決定何時會面並敲定貿易協議,意味過去頗長時間困擾市場的不明朗因素料可掃除。凡此種種,由資金面到基本因素可能帶來的利好消息,都勢令本港樓市火上加油。
 
  但歸根究底,需求管理措施只能治標,要真治本還在於增加供應,特別是興建市民可負擔的住房。在全盤接納土地大辯論所凝聚共識的基礎上,政府誠須加快落實系列增加土地供應舉措,議而有決、決而有行。要達致樓住不炒,肯定是任重道遠,但千里之行始於足下,在穩住樓市的基礎上,增加供應始終是必由之路。
 
  香港商報評論員 李明生
 
(來源: 香港商报) 編輯: 李振阳