國家統計局數據顯示，2019年前4月內地商品房銷售面積同比回落0.3%，銷售規模依舊呈現回落勢頭，但西部的雲南、貴州兩省房地產市場卻逆勢上行，商品房銷售量價保持快速增長，市場熱度明顯高於其他省份。面對這種異乎尋常的市場走向，我們不禁心生疑慮：這種現象是如何導致的？是局部三四線城市帶動還是二線引領？雲貴兩省的市場熱度是否能夠持續下去？
自2018年下半年三四線房地產市場出現收縮勢頭之後，房地產市場快速降溫並延續至今。據國家統計局數據，1至4月內地商品房銷售面積為42085萬平方米，同比回落0.3%；不過分地區來看，中、西部商品房銷售面積依然保持增長趨勢，並且西部地區增速更為凸顯，高達3.8%。
就各省份成交數據來看，位於西部的雲南、貴州兩省前4月商品房銷售增速不僅高於平均水平，在領漲的西部也表現十分突出。兩省商品房銷售金額同比漲幅均超20%，尤其是雲南，漲幅高達23.6%，遠超全國水平；此外，從商品房銷售面積同比增速來看，增速也保持在10%左右，同樣大幅領先。
三四線城市成主要動力
儘管雲南、貴州兩省商品房銷售數據居於前列，但取得這一成績的最大功臣並非昆明、貴陽兩個二線城市，而是其省內其他三四線城市，這些城市商品房銷售金額、面積同比增速明顯高於其省會。以成交金額為例，雲貴兩省三四線城市同比增速分別為27.9%和26.4%，而昆明、貴陽分別只有17.7%和12%。
各市州統計局公布的商品房銷售的相關數據也支撐了這一論點，黔東南、黔西南、黔南、畢節、文山等市州商品房銷售面積和金額均明顯高於貴陽、昆明等城市，以六盤水為例，前4月商品房銷售面積和金額同比增幅高達34.3%和47.5%，三四線房地產依然保持在較高的熱度。其中黔東南、黔南房價均出現了快速上漲，前4月房價同比漲幅高達15%，遠高於雲貴兩省8%左右的平均水平。
總體來看，雲貴區域房地產市場熱度上升的實質支撐點來自於產業、規劃的利好兌現，具有較為良好的增量購房需求基礎，但是考慮到2019年以來兩省房價尤其是黔東南、黔南區域房價已經有了較大程度的上漲，同比房價漲幅高達15%，遠超居民收入增幅，購買力明顯受限，需求轉化將有所放緩；加之住建局已經接連預警，表態要嚴厲打擊市場過熱現象，譬如蘇州已經出台了對園區全域、高新區的部分重點區新房3年限售、園區全域所有二手房5年限售的調控措施，更是調控加碼的典型案例。種種舉措均顯示，「房住不炒」依然是調控的核心，「以穩為主」的政策基調沒有改變。如果雲貴地區三四線城市房價指標持續上行，必將快速引起主管部門的關注，相應的調控措施隨之而來，市場輪動效應也會很快過去。
因此我們認為，在力度延續、持續細化的調控背景下，雲貴兩省房價上漲速度將在年中有所回落，不過就成交量而言，基於良好的需求基本面和較低的基數水平，年內商品房成交面積依舊有望實現5%至10%的增速水平。
易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇
