誰在賭樓市「放鬆調控」？

　　路人甲

　　日前，深圳舉行了一場號稱「史詩級」的土地拍賣。一天賣5塊地，引來全國100強房企中超過80家貼身肉博。

　　僅房企繳納的保證金就高達1000億元，創了紀錄，折射出全國房企對深圳市場的集體看好。這是此次土拍的最大看點之二，而最大看點之一，是深圳再次出現了「麵粉貴過麵包」的現象。

　　5宗地塊全部以最高限價223.84億元成交後，再競配建人才房面積。其中龍華地塊，由龍光以65億8500萬元拿下，可售樓面地價達到6.7萬每平米，而周邊新房售價也在6.5萬每平米左右；光明大地塊廝殺近100輪，最終中海以54億800萬元拿下，可售樓面地價4.22萬每平米；光明小地塊由電建20.12億快速搶得，可售樓面地價4.28萬每平米；光明兩地塊周邊新房售價也在4萬多點。

　　如果房地產商想要賺錢，再刨除其他各種成本，2到3年後，新房上市，龍華地塊的必須賣到10萬+，光明地塊的也必須賣到7、8萬，也就是說房價接近翻番。於是，根據過往的經驗，有預期認為深圳房價又將暴漲。甚至地塊周邊的二手房，據傳已出現提高掛牌價現象。那麼，到底該如何解讀此次土拍呢？

　　只缺房票，不差錢

　　在今年上半年全國多城土地市場在降溫的背景下，在深圳樓市已橫盤二年之際，曾出現過連續9個月平均每月房價下降幾塊錢的現象。此次土拍，的確能夠改變深圳樓市的預期，重新確立樓市上漲的大趨勢。

　　但是從未來十年到二十年的長時間段來說，誰都能判斷房地產大趨勢一定還會上漲的。只是拿地在手的房產商，能等得了那麼久？

　　實際上，在深圳所有的調控中，去年的升級版730限購，即禁止法人購房，只要真正落實到位，必定是樓市短期暴漲的殺手?，因為這堵死了富人炒房的房票漏洞。

　　有錢的人，沒有房票，有房票的人，沒有錢。所以深圳現在的新房均價停留在5.5萬左右。也可以說，這是在2015年開始的連續2年暴漲後，供求雙方重新達到的暫時平衡，它所對應的深圳年度職工月平均工資是9000多元。如果房價要翻番，就至少必須深圳年度的職工月平均工資也要翻番，即達到18000元每月，這樣後續購買力才能跟上並支撐房價翻番，而這在3、5年的短期內近乎不可能。

　　當然，這樣的假設成立，是建立在剛需市場基礎上。如果放鬆調控，取消限購，特別是取消法人禁購。深圳樓市立馬就會質變為富人的市場，房價短期內必會暴漲，再次翻番也是輕而易舉的事。每年新增的淨資產過千萬的富豪和隱形富豪，深圳是佔比最高城市之一，對於每年只有數萬套新房的深圳樓市來說，對於富人來說，深圳缺的是房票，而不是錢。

　　故此，這次百強地產商們，敢於以貴過麵包的價格，再次搶購麵粉，或許就是在賭一城一策的調控放鬆。否則，「套在地王」短期內是大概率事件。