進入下半年以來，在上半年發展得順風順水的內地房地產信託突遭「變故」，受到來自金融監管部門的特殊「問候」，包括中融信託、中航信託、光大信託等知名信託機構都傳出被要求控制房地產信託規模、注意防控相關領域的金融風險。

 

　　在銀行信貸和公司發債收緊的情況下，房地產信託在上半年成為很多房企的「救命稻草」。由於具有較為寬松的融資環境，不少房企紛紛轉向信託公司進行「補血」，這就導致了上半年房地產信託的增長速度和規模同比大幅增長。毋庸置疑，上半年托資金過多地流向房地產領域，是助推今年土地市場過熱的重要原因之一。而房企拿地熱潮的出現，又導致了房地產市場的持續「高燒」，這明顯與「房住不炒」整體樓市調控政策不符。因此，監管層祭出大招也算是情理之中的事，市場對此應早有預料。

 

　　從目前的情況來看，無論是房地產開發商，還是為之提供融資渠道的信託公司，目前多少都有點抱?「賭國運」的心態，即認為中國政府不會允許樓市出現問題，因而可以大膽放手一搏。但實際上，近來一些房地產信託公司卻不那麼走運，接連被爆出不幸「踩雷」，部分房企到期的借款已經無法償還，致使信託公司損失慘重。可以看到，由於前期發展速度過快、過猛，信託領域相關的風險正在逐漸積累。因此，從這個層面來說，監管層此次「出手」，也算是夠為及時。

 

　　房企融資環境全面收緊

 

　　從監管層的操作上來看，此次並未采取「一刀切」的手段，而是對每家公司提出差異化的要求。整體來看，此次監管約談針對的是高風險、高杠桿等房企的融資亂象問題，目的無非是規范市場，引導房地產信託的健康發展。目前而言，房地產信託依然是信託公司的優質項目，監管層沒有明令要全部叫停，仍然留有「口子」，即如果能夠滿足相關政策開具的條件，開發商依然還能進行信託融資操作。只不過，目前市場整體的大環境已然發生變化，房企的信託融資成本料將會水漲船高。這對於依賴房地產信託的房企來說，無疑構成巨大的殺傷。

 

　　按理說，本來信託平均12%－13%的融資成本已經足夠高，如果再加上政策的收緊，很多房企可能不得不另尋他途。但現實情況是，房企的融資渠道可能已經所剩無幾，在嚴控信貸資源流入房地產市場的背景下，不僅信託融資的渠道收緊，最近房企海外借債的渠道也被封得死死的。根據監管層最新發布的規定，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，並被要求制定發行外債總體計劃。如此看來，中國高層對於樓市房風險的態度非常明確，對樓市投資投機行為嚴防死守的決心不可謂不大。

 

　　總而言之，無論是此前監管層相關領導人的發聲，還是最近市場政策的收緊，都能夠明顯感覺到房地產信託已經成為金融監管的重點。在進行餘額管控的前提下，下半年新增信託的規模可能很小，守住某個存量底線，料是下半年的政策發力點。