內房三四線城市拿地 誰堅守 誰撤離
年初業績會上，不少房企表示2019年投資重心將從三四線回歸至一二線城市，半年過後的確初見成效，部分房企開始撤離三四線。那麼重回二線戰略進度如何？誰是上半年房企二線拿地之王？又有哪些房企繼續在三四線搶地？這些城市該如何選擇？
規模房企二線
拿地比例提升
2019年初，三四線城市的市場前景被看淡，3月份各大上市房企的業績發布會上，回歸一二線成為多家房企共同戰略選擇，以世茂、雅居樂、陽光城等為代表的典型房企都表示2019年投資重心將向高能級城市傾斜。
從部分表態房企投資動向來看，正榮集團1至6月新增土儲有八成以上位於一二線城市，嚴格、高度執行了年初提出的「專注二線」戰略；其次世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線佔比也超過一半，相比2018年一二線城市的佔比均提升了10%左右。
此外，規模房企投資集中在二線表現更為明顯。旭輝、中海上半年一二線城市新增土儲建面佔比超過九成。相比2018年「激進」押注三四線，旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上漲40個百分點。
拿地體量的絕對值方面，融創、萬科大力拓儲，2019年在一二線的新增土儲建面都超過了1000萬平方米，成為上半年在一二線城市拿地最多的企業，大型規模房企在高能級城市拿地上的優勢依然顯著。
百強聚集中西部核心二線
從一二線城市的百強拿地建面來看，拿地熱點城市近半數來自中西部地區，如武漢、重慶均是2019年上半年最受百強房企青睞的城市。一方面這些城市房地產處於快速發展狀態，供地較東部核心城市更加充足，另一方面中西部核心城市土地成交均價相對東部而言仍處於窪地，房企拿地的資金壓力較小。
結合企業在各城市的拿地情況來看，融創、萬科、綠地上半年在熱點二線城市拿地體量較大、且拿地布局城市範圍較廣。融創上半年在武漢、重慶、天津、昆明等9個熱點的二線城市均有拿地，尤其在武漢、重慶和濟南新增土儲較多。
部分企業拿地比較集中於單一城市，但拿地體量在該城市排名前列，屬於城市深耕型，如電建通過收購武漢地產旗下的幾個項目大幅提高了在武漢的土地儲備，成為上半年在武漢新增土儲最多的企業；此外金茂、濱江分別是昆明、杭州上半年新增土儲建面最多的企業。
碧桂園、龍湖、旭輝在一二線城市拿地體量上低於融創、萬科等，但拿地布局也非常廣泛，其中包括一些非熱點城市如大連、長春、石家莊等。此類城市目前吸引的知名開發商相對較少，在市場熱度回暖前提前布局有助於低成本拿地，但同時也面臨一定資金風險。
碧桂園仍是三四線之王
在部分房企已經紛紛「調轉槍頭」回歸高能級城市的同時，還有另一部分仍然堅守在三四線城市拿地的企業。百強企業中建業等企業2019年三四線新增土儲建面還在80%以上，跟2018年相比三四線佔比不降反升。
此類企業一方面發源於三四線城市，另一方面還處於深耕三四線的階段，戰略上暫未向一二線城市擴張。例如，祥生專注深耕泛長三角區域，2019年新增土儲尤其集中於諸暨、宣城等三四線城市，有「深耕浙江省完成千億銷售」的銷售目標。雖然三四線佔比較高，但基本分布在優質城市，風險並不大；建業地產作為河南的龍頭房企，其主要布局的二線城市僅有鄭州，但企業在河南省內的影響力和輻射能力較強，鄭州周邊的三四線城市如開封、許昌、洛陽等都為其提供了較多的銷售貢獻。
絕對值方面，碧桂園毫無疑問仍是三四線拿地之王，2019年上半年碧桂園在三四線的新增土儲建面近3500萬平方米，佔總新增土地建面的78%，比例與2018年全年的三四線拿地佔比基本持平，碧桂園仍穩定以三四線城市為發展的大本營；其次綠地在三四線新增土儲建面也突破千萬平方米，佔新增土儲的六成左右。
已通高鐵城市拿地備受青睞
在城市選擇上，企業對二線城市和三四線城市的側重區域有所不同：由於東部二線城市地價較高且供給量低，房企只能聚焦中西部的二線城市拿地。但當拿地能級下降至三四線城市，長三角、珠三角仍然是房企聚焦的重點區域。
百強房企上半年拿地總量最高的20個三四線城市中，長三角城市佔據14席，珠三角僅有3個城市上榜，溫州以超過500萬平方米的成交建面位列第一，其次佛山和常州上半年百強拿地也超過100萬平方米。
中西部和環渤海區域上榜三四線城市分別是成都和北京的衛星城，房企對於中西部三四線城市的投資態度謹慎。值得一提的是，百強拿地總量較高的20個三四線城市基本上都已經開通高鐵，尚未開通的慈溪、阜陽和宿遷也已經在建設進程中，高鐵給三四線城市帶來的紅利不容小覷。
值得一提的是，活躍在三四線拿地的城市也以10強房企為主，綠地、碧桂園、華潤、融創、恒大和萬科拿地超過50萬平方米的重點三四線城市都在兩個以上，也體現出三四線市場中本地開發商目前逐漸面臨規模房企入侵的局面。綠地上半年在清遠、慈溪、宿州、宣城和宿遷拿地建面在百強企業中排名前3，這些三四線城市中三個已有高鐵通車，另外慈溪和宿遷高鐵站已經選址或在建中，均在較短期內進入高鐵時代，符合綠地「高鐵沿線布局」的戰略。
整體來看，上半年在業績發布會中提到要回歸二線的企業基本都積極按照戰略規劃拿地，中西部二線城市成為開發商爭相拿地的主要區域，重慶、武漢、西安、成都等城市的平均地價同比也有明顯的上漲，市場熱度提升。與此同時還有部分區域深耕型的企業仍堅守三四線拿地，如祥生、中梁均以大本營為中心積極拿地，省內其他三四線城市是他們主要拿地城市；另外銷售排名TOP10的企業中也有不少活躍在三四線城市拿地，以碧桂園、綠地等為首，企業在三四線拿地的側重點仍在長三角、珠三角這樣整體經濟基本面優異的城市群內，已通高鐵的城市尤其受到青睞。
隨三四線熱度逐漸衰退，開發商對三四線城市的市場預期普遍下調。在此背景下，企業持續在三四線拿地需要更加謹慎，重點聚焦經濟基本面、交通配套、人口、產業等諸多方面指標均表現優異的城市。
易居（中國）企業集團研究總監 洪聖奇
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