人行發布《關於新發放商業性個人住房帶來利率調整的公告》，有以下幾點變化：其一，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其二，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。其三，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套不低於LPR加60個基點。其四，根據當地房地產市場形勢變化，各省確定轄區內首套和二套房貸利率加點下限，各銀行業金融機構繼而確定每筆貸款的具體加點數值。其五，商業用房貸款利率不低於相應期限LPR加60個基點，公積金購房貸款利率暫不調整。個人房貸利率新的定價機制對房地產市場又有什麼影響?
樓市或將持續轉冷
近年來，銀行信貸資金「脫實向虛」，實體經濟融資難、融資貴，金融服務業、房地產業等虛擬經濟卻迅速膨脹，加劇資產價格泡沫風險。而在資產荒的大背景下，房地產市場更是成為資金逐利的重要領域，大量社會閒置資本蜂湧進入，助推房價上漲預期。我們認為儘管未來貸款利率形成機制進一步市場化、調整常態化，考慮到金融支持實體經濟和解決民營、小微企業的融資難和融資貴難題，以及外圍經濟體普遍「降息」的現實，內地LPR利率中樞極大可能會進一步下移，但房地產業「房住不炒」的基調不變、居民槓桿率和負債率不能繼續上升的原則要求，房地產信貸仍將偏緊，房貸利率恐將易漲難跌，賦予各銀行「加基點」的自由裁量權也必將受到「房住不炒」的政策約束，而不能「逐利而為」，未來仍有進一步提升可能。不過，引導資金「脫虛入實」並非一蹴而就的過程，尤其是銀行普遍出於「趨利避害」的資金安全性考慮，房貸歷來都是爭搶的蛋糕。新的貸款利率形成機制能否達到預期目的，即在解決實體經濟融資困難而非引水暗流進房地產市場，實際執行情況還取決於後期的資金流向監管，抑制銀行業的內在衝動，謹防違規信貸資金流向房地產市場。
近期，融資環境持續收緊，企業信託、海外融資渠道受限，房貸利率再次步入上行通道，中央政治局會議更是首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段。展望未來，我們認為房地產信貸政策適度收緊，且恐將執行窗口指導。一方面，房企融資收緊常態化，且有越演越烈之勢。另一方面，居民房貸業務大幅縮量，短期內房貸利率大概率將繼續向上調整。值得一提的是，區別於降準、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控，意即各省市商業銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業的實際授信額度以及相應的房貸利率。鑒於當下房地產市場正加速轉冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。隨前期積壓的市場需求陸續釋放完畢，後續置業需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現需求斷層的極端現象。受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
