2019年上半年，在中央層面「房住不炒」的主基調下，地方「因城施策」有收有放，各地樓市呈現出「幾家歡樂幾家愁」的分化行情，與其他已經趨穩的二線城市略有不同，寧波樓市在蟄伏了多年之後迎來了新一輪「回暖」，究竟這樣反常行情背後的直接動因和內在動因分別是什麼，當前市場表現又有哪些新特徵?
購房者預期轉變成直接驅動
2019年上半年寧波房地產市場的驟然回暖是多種因素共同交織的結果。在寬鬆的政策提供市場上行空間的前提下，商品住宅庫存量告急為購房者提供了房市上行的預期，最後地王不斷的土地市場與「無房可買」的新房市場成為點燃樓市的關鍵，此前觀望的購房者紛紛下場置業，寧波市場便由此回暖。
縱觀寧波2009年以來的新房市場供求比變化，2014年前基本呈現出供過於求的格局，而步入2015年以來，隨市場信心的逐步恢復，成交量開始迎來集中性釋放，供求比基本在0.5至1之間波動，供求矛盾開始加劇;這也是導致2015年新房庫存量穩步下降的重要原因之一。
購房需求充裕下，新房庫存的急速下降扭轉了購房者的市場預期。剛改客群在無房可買的恐慌下紛紛下場，部分新引進人才甚至超前置業。在消化周期下降、房企推盤補貨、購房者下場置業的循環下，大量自住目的的剛需及改善購房者下場置業，在售樓盤普遍開盤即售罄，全市平均去化率升至86%。
居民支付力提升支撐回暖
當前寧波樓市大熱，商品住宅成交量穩步上升，表面上來看是土拍市場的傳導作用強化了人們對後市的預期，而歸根結底，居民購買力的穩步提升，剛需和改善需求的持續釋放才是刺激市場「回暖」的核心動力，本章我們將從人口增長、居民存貸款情況、收入水平、購房能力等幾個維度展開分析，旨在通過購買力的年度變化來揭示行情漲跌的深層原因。
縱觀寧波歷年來的人口變化情況，戶籍人口增長相對平穩，人口增量逐年增多，2018年達階段性高點，戶籍人口為603萬人，較2017年增長6.07萬人。而從常住人口來看，增長則更為顯著：已由2013年的766萬人增長至2018年的820萬人，5年間增長了54萬人，尤其是近兩年人口增長量維持高位，2018年常住人口增長了近20萬人。這主要得益於寧波在「搶人大戰」中的突出表現，2017年寧波推出了強人才及資本引進措施「3315」計劃，2018年3月實施了寧波「史上最低門檻」的人才落戶新政，引入的大量中高端人才入甬，至2019年奉化、北侖推出30萬至50萬元高額購房補貼，同時針對40年公寓落戶提出徵求意見，進一步升級「人才政策」以補充市場購買的新生力軍。
縱觀寧波歷年來房價收入比變化情況，我們按照城鎮居民人均可支配收入和城鎮非私營單位在崗職工平均工資測算出兩個數值，二者的變化趨勢大體類似，基本呈現出2015年前基本保持平穩，2016年至2017年跳升，2018年小幅微增趨穩，主要是得益於樓市調控，「控房價」等一系列措施出台，房價增幅放緩為主因。不得不說，調控政策的介入平抑了市場的投資、投機需求，使得剛需和改善類自住需求得到了穩步釋放，也是促使此輪行情「回暖」的重要驅動力之一。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
