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香港商報

房市能再作為宏調工具嗎?
2019-10-10    香港商报
 

    易憲容

    從1998年住房貨幣化制度改革以來,每當經濟增長面臨壓力時,內地政府都讓房地產作為宏觀調控手段大力發揮,以此保證經濟增長。當時的改革,目的不僅在於改善居民住房條件,也是當時居民消費升級的主要工具。所以,措施對房市未來發展及保證經濟增長邁出了最為重要的一步,而且直到2003年房市基本上是在持續穩定的路上前行。

  近廿年房市快速增長

  2003年那一屆政府上任,面臨的是SARS事件爆發,原來穩定增長中的中國經濟及房市突然停頓。之後,政府基本廢除了當年央行發布的關於房地產信貸政策的121號文件,同時出台以房地產為支柱產業及促進房地產市場快速擴張的18號文件。以此為標誌,當年房地產投資出現爆發式的增長,房市發展瘋狂由此一發不可收拾。以房地產作為宏觀調控工具,中國經濟開始邁上快車道。

  面對房市投資增長的瘋狂,2007年央行重新頒布關於房地產信貸政策的359號文件,對居民購買住房採取差異化的信貸政策,和對住房預售制度及房地產開發商融資進行規範。可以說,這些金融信貸政策的出台,立即導致了2008年上半年全國的房地產市場調整。我記得當年9月初參加的國務院研究室關於房地產市場形勢分析的會議上,政府絕大多數職能部門對房地產市場的取態,是希望當年這種房地產市場的調整能夠繼續。

  不過,2008年美國金融危機爆發,完全打破了當年內地政府對房地產市場的部署。為此,內地政府又啟動房地產這項宏觀調控工具,央行連續把銀行信貸利率降低到歷史最低水平,並鼓勵購買兩套以上的居民利用銀行金融槓桿湧入房地產市場,而這些對房地產市場過度寬鬆的信貸及稅收政策,導致了2009年內地房地產市場爆發式的增長。

  本來內地政府一直在避免用房地產作為宏觀調控工具,但是到了2014年下半年經濟增長壓力上升時,政府又不得不重新啟動房地產宏觀調控工具,同樣再次把銀行信貸利率降低到歷史最低水平,同時給出利用銀行信貸購買住房的各種優惠條件,就此又吹起了房市爆發式增長衝鋒號。從2015年下半年開始,內地房地產投資及銷售一直在創歷史最高水平。沒有最高,只有更高。在此期間,中國的經濟增長也保持在政府的預期目標內。

  近20年來,當中國經濟增長一直以房地產宏觀調控工具啟動及保證時,中國經濟是保證了持續增長,內地居民住房條件也得到了改善(1978年內地城鎮居民人均居住面積6.7平方米,到了2018年已達到39平方米),由此引發的問題也無以復加。現在房地產是否能夠再作為一種宏觀調控工具應該受到質疑了。

  住房結構與分配

  有人測算,目前內地住房大致為4億套(包括小產權房)。如果中國家庭為四口之家,那麼這些住房足可讓16億人口居住,而目前實際人口只有14億。也就是說,如果以存量住房與人口比例來說,中國的住房已經進入過剩狀態,而且在目前內地各地高房價的推動下,各個城市的快速住房供應不會停止。

  但目前為何還會出現一些城市住房供求的緊張關係?最為重要的就在於住房結構不合理及住房分配不公問題。

  隨2016年以來內地各城市的房價普遍上漲,三四線城市的住房基本上處於供給過剩狀態(少數城市除外)。而且當這些三四線城市房價一直處於高位,住房購買沒有限制政策,地方政府土地供給無限,這更是會讓住房供給增長加快。由於地方政府不允許房地產開發商讓住房降價銷售,三四線城市的住房嚴重過剩不僅由居民手上持有,更多的由房地產開發商手上持有。

  再就是,住房分配不公的問題會相當嚴重。其表現有:一,是最早進入房地產的投資者、房地產開發商及房地產市場從業者,他們利用在場及資訊優勢持有大量的住房及社會財富,而且他們住房與財富循環轉換讓手中持有的住房越來越多。二,是城市周邊的原住民,特別是發達城市周邊的原住民,他們借助於現行土地政策不合理性,基本上一夜暴富。這些居民不僅瞬間暴富,同時手上也持有大量的住房。三,是不少企業也持有大量的住房等。四,是還有些特殊人士佔有住房不僅價值高,數量佔比也會是最高。因為,住房一旦成了一種社會財富象徵,絕對的權力以最大限度佔有這些社會財富是必然。這也是目前許多有利於大眾的房地產市場制度改革寸步難行的原因。這種住房持有的分配不公已經成了一種引人關注的社會問題。

  房產泡沫及其化解

  2018年有人測算,按照內地住房的總市值,已經超過了美國、歐盟、日本的總和。在2018年,內地住房的總市值達到68萬億美元,而美國、歐盟、日本之和也不到65萬億美元。這就有如20世紀80年代日本的情況,當年僅東京的住房總市值,就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅,東京的房價從最高點下跌了81%,日本的房地產市場基本上回到1960年代的原點。

  內地住房總市值如此之高,當然是政府各種房地產政策極力推升的結果,也是銀行信貸快速推高的結果,內地房地產市場持續上漲了近20年而經久不衰。其中的房地產泡沫有多大,是你知、我知的事情,但實際上誰也不知的東西。面對中國這個巨大的房地產泡沫,早些時候,政府把重點放在居民的住房按揭貸款的快速增長上,放在居民的房地產貸款的負債上。內地居民銀行貸款增長過快、佔比重之高,其風險之高大家都很清楚。為了防止其風險,政府不得不採取穩房價、穩房價上漲預期的調控政策。因為,從國外經驗來看,房地產泡沫的破滅都會與房價突然快速下跌有關。

  當然,就目前的情況來看,內地絕大多數城市的房價還在上漲,但是房價上漲肯定刺激地方政府供應更多土地,房地產開發商建造更多住房。所以,不少城市特別是三四線城市的住房過剩及供應快速增長如何平衡是最大難題。而這個難題也會體現在內地居民的債務風險及房地產開發商的債務風險誰暴露出來的問題。

  這就是當前內地房地產市場的基本形勢。何去何從?這將面臨艱難抉擇,特別是當中國經濟增長下降至1991年來最低水平時,政府是否再啟動房地產宏觀調控工具,估計還得觀察,但對於經濟不發達的地方,別無他途。

  

 
(來源: 香港商报) 編輯: 程向明