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香港商報

賠償分歧大 法律爭議亦難免 引例收地多個難題待解
2019-10-16    香港商报
 

賠償分歧大 法律爭議亦難免

引例收地多個難題待解

房屋問題是香港其中一項主要民怨來源,民建聯最近向港府建議引用《收回土地條例》這把「尚方寶劍」,收回新界部分農地用來加快建屋。事實上,本港四大地產發展商都坐擁大量農地,不少中資企業亦有份持有。業界普遍認為,引用《收回土地條例》可行,但面臨包括賠償金額、司法制度缺陷,及收地透明度等問題。

香港商報記者 呂婉玲

香港面積只有約1111平方公里,根據2018年規劃署香港土地用途資料,農地佔全港土地面積只有約4.5%,僅約50平方公里。現時香港農地大部分都荒廢並沒有耕作,法例規定農地是不可建屋,如要建屋就得申請改變用途,並要補地價。本港發展商長久以來囤積了大量農地,準備作日後發展。

四大地產商農地多

據美銀美林近期發展報告,本港四大發展商恒基地產(012)、新鴻基地產(016)、新世界發展(017)及長實集團(1113),擁有的新界農地佔地共9.71平方公里(約1000公頃或逾1億平方呎),約佔全港農地面積19.42%。

不單本港老牌地產商囤積農地,連中資地產商新貴亦有參與。據本土研究社統計,現時各大中資財團合共持有545萬平方呎本港農地,例如內房股雅居樂(3383)夥拍建旺集團在南丫島有200萬平方呎土地,而綠景中國(095)亦擁有約88萬平方呎新界農地。

港府早前修改《長遠房屋策略》,把公營房屋供應十年目標定在31.5萬伙,但現時樂觀估計,未來十年可提供的潛在供應僅約24.8萬伙,即尚有6.7萬伙缺口。理論上,收回發展商手上部分農地,便可填補這個公屋的供應目標。按美銀美林報告得出,若以地積比率3.5倍計算,政府收回約830萬平方呎農地,再預留820萬呎土地以作綠化地帶及公共設施,就可填補未來十年6.7萬伙的供應量。

就今次收地建議,新地率先回應。新地主席郭炳聯表示,只要政府收地建屋後不再推出私人市場售賣,符合公共用途原則,同時提供合理賠償,新地接受及支持收地。

日前新世界發展更宣布捐出300萬平方呎農地儲備,面積相當於1.5個維多利亞公園那麼大,會與社企「要有光」合作發展社會房屋,此次捐出的農地約佔新世界發展1690萬呎農地儲備約17%。然而,捐農地來建屋缺乏先例,諸如補地價問題的具體細節仍待研究。

變更土地用途耗時長

要知道,在香港要變更土地用途,申請時間十分漫長。新地執行董事郭基煇指出,將一幅農地轉換成住宅用途,動輒須花上10多年時間。首先是向城規會申請闖關,需時8至10年;過關後規劃署須訂定相關框架條款,需時10至12年;接下來才進入商討補地價的階段。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,轉換農地的確需時10至20年,因為當中需要協調環保、城規、運輸等多個政府部門,以處理行政及綜合繁複的規劃問題。政府各個部門運作獨立,要在土地議題上相互協調的確極為耗時。

相對適當動用《收回土地條例》,發展有潛力的農地需時便較短。張翹楚指出,某些農地所處區域已備有一定基建設施,如元朗洪水橋一帶。這類農地只須3至5年時間發展其他公共設施,總計住屋落成約只須5至6年時間。

獨立經濟學家巫伯雄則指,轉換土地需時漫長是肯定的,主要基於兩大原因。在規劃角度而言,農地轉換成住宅須考慮多方面因素,除基建還包括該區人口流動和將來的就業機會等,零碎地把各區農地分次轉換非常不具效率。

討價還價空間大

更耗時的是跟土地持有人討價還價,巫伯雄指出「每個農地持有人都會等土地價值最高時才拿去發展」,政府開出的補地價金額往往達不到發展商所想所求,陷入僵持局面。而政府面對房屋壓力會陸續在新界搭建交通網絡,基建完成後,新界土地價格飆升,屆時發展商更坐享其成。

談到現時最具發展潛力的新界農地,離不開新界東北。公屋聯會副主席藍偉良提到,新界東北洪水橋一帶住宅最快於2023年落成,未來7至9年預計可容納17萬至19萬人口,當中逾七成為公屋。洪水橋周邊還有不少農地為四大發展商持有,政府要收地,就應挑選這類已具有發展潛力的農地。

據恒地最新中期業績,其於洪水橋擁有647萬平方呎農地,佔整個新發展區約8.4%面積;恒地稱將積極配合政府的發展政策。而新地亦持有洪水橋、以至東北區達5至7幅農地,新地執董黃植榮早前提及,該數幅農地已被劃為公營房屋用途,若政府定要收回,集團願意配合。洪水橋已有公屋洪福落成,但屋村附近仍然荒蕪,須加速發展。

市場擔憂有人申請司法覆核

至於古洞北及粉嶺北一帶,政府已刊憲收地,受影響住戶會於今年底開始陸續遷出,該帶料可提供約7.18萬伙,容納約18.8萬人口,公屋比例約七成。新界東北發展計劃折騰多年後終上馬,而洪水橋站、古洞站,以至北環線尚在提綱中,但已形成東北一帶的發展氣候。

當前港府動用《收回土地條例》最大的憂慮,是土地持有人透過司法覆核阻礙收地。藍偉良坦言,無法估計司法覆核引起的波瀾歷時多長。至於新界原居民方面的取態,上水區鄉事委員會主席侯志強表示,新界原居民對收地多是無奈接受。農地收回過往一直有執行,且屬「無法抗拒」,直指會控告政府的原住民萬中無一。當然若發展商提告,無疑會大為增加收地難度。

收地過程須開放透明

萊坊執行董事林浩文認為,引用條例收地具可行性,但政府須提出更完整的藍圖及時間表,例如計劃收哪幅土地、次序如何,且過程須開放透明,使推行更順暢。就收地目標而言,他相信政府若與四大發展商商討,雙方可磋商的空間較大,而大發展商所持農地較多,規劃起來成效亦較高。

他又認為,港府要大規模發展新界農地,不能單純興建住宅或基建配套,從長遠規劃看,更應發展地區經濟。新界農地位處偏僻,即使有交通配套要到市區上班亦路途遙遠,在區內加入商業元素不可或缺,他指不一定要打造另一個核心商業區CBD,但政府須有發展地區經濟傾向,逐步營造商業氛圍。

引用條例收地例子多

《收回土地條例》來自現行香港法例第124章,儘管港府強調不會輕易採用《收地條例》,不過根據憲報記錄,在1997年至2019年,政府就曾為164個公共工程及市建局項目引用《收地條例》,收回私人土地。當中,牽涉工務工程、社區設施及鄉村遷置的個案有83宗,屬所有項目最多;其次是配合市建局重建的個案,涉63宗。

備受關注的橫洲發展計劃,則於2017年正式起用《收地條例》刊憲收回該地。當時政府引例收回79幅私人土地,涉及3.5公頃面積,當中包括鳳池村、楊屋新村和永寧村3條非原居民村落。

收私人地須基於公共用途

泓亮董事總經理張翹楚表示,政府引例收回私有土地須基於公共用途考慮,其中涵蓋四大因素,其一是衛生問題;第二是通風問題;第三是軍事用地;還有是行政長官會同行政會議所作的決定。

只要政府收地用以興建公營房屋,基本符合引例「公共用途」的原則,不過集中建公屋並不理想。張翹楚認為可透過修改條例,把部分收回的土地撥作私人房屋處理,以符合公用原則。公屋聯會副主席藍偉良就認為,政府可在條例加入興建港人首置上車盤或公私營合作的條款,增加彈性。

收地賠償爭議最大

港府要收地發展,最重要解決賠償問題,鄉議局主席劉業強對政府動用《收回土地條例》便有保留。他謂,現行政府收回農地的賠償金遠低於市價,賠償機制又分甲、乙、丙、丁等級,收地一般按乙或丙級補償,即每平方呎僅500多至800多元,簡直是賤價收地。他提出,政府應檢討收地機制,取消分級、以劃一價收地,若收地涉及清拆寮屋則更應做好安置。

就農地收回賠償,港府一直有一套「特惠補償」機制,其補償基本定率每逢4月及10月作更新,除甲級土地外,其餘三級土地會按基本定率的特定百分比作遞減式賠償。測量師張翹楚表示,該賠償機制僅僅為「特惠」,是恩恤性質的,看不到有理由政府會訂定一個新的機制提高賠償額。

上水區鄉事委員會主席侯志強表示,對現有特惠賠償金額感無奈,形容其與樓價相差千萬里。多年來樓價和地價上漲數十個百分比,但賠償定率僅增幾個百分比,認為賠償應適當提高,對居民方為公道。

原居民多不滿徵地賠償低

獨立經濟學家巫伯雄認為,新界原居民已擁有丁權,但法律並不賦予其享有土地權和居住權,他認同政府目前按現有機制對原居民以合理價格收回農地。至於賠償定額偏離市價說法,他指所謂的市價,是由政府修橋建路、興建基建設施而來的,認為現時賠償算合理。

他又說,政府可參考強拍模式收地,只要部分業權人認同賠償金額,即可強制收地,加快收地程序。至於以劃一價收地,張翹楚指不同用途的土地,其發展潛力和價格可以差天共地,難以劃一睇齊。

對長居於新界農地的原居民,他們歷代扎根該地,政府無疑須作妥善安排及適當安撫。除卻特惠賠償,安排原居民特快上樓,尤其過往有指政府令寮屋居民流離失所,「先安置後遷拆」方可令居民心安。同時,亦應考慮原區安置,例如原屬元朗區的農地就安置原居民在元朗其他鄰近區域上樓。

 
(來源: 香港商报) 編輯: 肖靜文