從供應月度變化看，進入2019年，內地樓市除3、4月「小陽春」供應顯著放量，同比增幅分別達38%和14%外，其餘月份供應總量皆低於2018年同期，三四線城市降幅尤為明顯。從供應結構月度變化看，一線城市佔比穩中有升，基本在6%左右窄幅波動，二線城市的供應佔比顯著提升，2019年8月更是達到峰值55%，三線城市佔比回落趨勢明顯。
城市整體成交同比持平
三季度，緊縮政策環境沒有絲毫轉變迹象，政治局會議明確提出「絕」不將房地產作為短期刺激經濟的手段，意即「四限」調控仍將從緊執行，「房住不炒」、「因城施策」政策主基調未變，熱點城市調控政策再升級，大連、洛陽等加碼調控。在政策持續發酵的背景下，銷售轉冷基本符合預期，不過不同能級城市依然呈現出顯著的分化特徵。
一線城市成交量將繼續小幅回調，總量仍有望高於2018年。四季度衝量會使得供應量穩步增加，不過從目前的銷售情況來看，「金九」爽約，「銀十」大幅增長的可能性並不大，四季度預期仍將保持供過於求的格局，成交量將小幅回調，不過介於剛需面仍有支撐，預期2019年總體成交規模仍將顯著好於2018年。
二線城市分化加劇，中西部剛需和改善需求仍有待進一步釋放，整體成交規模會穩中有升。政策調控新常態也使得二線城市的整體成交量有望維持「穩中微增」態勢，其中中西部核心城市諸如重慶、武漢、鄭州、成都、昆明、蘭州等這種去化周期較短的城市，供給相對充足，需求也十分旺盛，預計四季度成交仍會衝高；而近兩年房價快速上漲城市如西安、貴陽、青島等透支居民購買力，後繼需求無以為繼，四季度市場成交表現或更差。
三四線城市成交量將持續回落，城市表現將出現分化。近一年，三四線城市市場持續高熱，價格快速上漲引發了一系列恐慌購房，整體來看需求已經有所透支，再加上棚政策的整體「收緊」，貨幣化安置比例下降，未來市場回落也在情理之中。當然，部分環一線和熱點二線的三四線城市，受核心一、二線不斷提升購房門檻的外溢影響依然較大，市場成交熱度或將維持較長的一段時間。
整體來看，四季度將迎來房企業績衝刺季，供應放量也有望帶動成交小幅微增，全年成交規模仍有望高位維持。
房價Q4將穩中趨降
三季度，內地房價指數同環比漲幅均有收窄，尤其是一、二線城市房價穩中趨降，超八成城市同比增速下降。二手房房價變化更為明顯，在同環比增速上均有不少城市出現負增長。整體而言，7、8月受到房市依舊承壓前行的影響，各能級不同城市均出現不同幅度的降價走量動作，二線城市房價漲跌分化明顯，而三四線城市是降價重災區。
總體而言，三季度住宅市場房價上漲趨勢已有明顯遏制，漲幅明顯收窄的同時各能級城市房價波動趨於平緩。這主要是由於在市場保持下行趨勢的環境下，購房者的購房熱情逐漸被理性觀望心態所壓制，再加上購買力尚未真正恢復房價缺乏上漲動力。考慮到四季度新增供應集中上市，而成交需求普遍不足，疊加房企業績和資金回籠壓力，結合我們近期的一系列市場一線實際調研反饋來看，我們預計：四季度房價將繼續穩中趨降，一方面是新開項目定價將隨行就市，另一方面以價換量促銷售也將會在部分二線部分項目和大多數三四線市場集中出現。（三之三）
易居（中國）企業集團研究總監洪聖奇
