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香港商報

房地產政策收還是放?
2019-12-17    香港商报
 

  近日,中央政治局會議分析研究2020年經濟工作,強調全面做好「六穩」工作,提高宏觀政策的前瞻性、針對性、有效性,堅決打好三大攻堅戰等。但全文並未提及房地產,釋放房地產政策穩定信號,以下談談我們的看法:

  內地經濟長期向好

  中央政治局會議指出:2020年全面做好「六穩」工作,統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定,確保全面建成小康社會和「十三五」規劃圓滿收官。而在具體的執行層面,要堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底的政策框架,提高宏觀政策的前瞻性、針對性、有效性,運用好逆周期調節工具,確保不發生系統性金融風險。

  我們認為內地經濟「短期承壓、長期向好」的格局未變,本次會議對2019年的經濟工作給予了充分肯定,並對2020年經濟增長更有自信,明年的GDP目標增速或將在6%左右。預計2020年的貨幣政策將鬆緊適度,避免大水漫灌,但結構性寬鬆可期;財政政策將加力提效,基建將成為明年「穩增長」的重要抓手。

  映射房地產政策穩定信號

  相較於2019年7月底中央政治局會議,首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。本次會議對於房地產隻字未提,並非寓意調控政策實質性鬆綁,而是暗含房地產政策穩定信號。

  聯繫1至10月,全國房地產開發投資增速依舊保持10%以上高增長,房屋新開工面積、施工面積增速明顯加快,竣工面積、土地購置面積跌幅均有所收窄,銷售面積增速年內首次回正,全年銷售面積有望再創歷史新高。

  我們認為當下房地產市場運行仍處合意區間,市場下行壓力整體可控,房地產依舊是中國經濟的「壓艙石」。可以預見的是,穩定將是下一階段房地產調控政策主基調,繼續堅持「房住不炒」的定位,落實一城一策、因城施策的長效調控機制,夯實城市政府主體責任,切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。

  明年房貸利率料穩中有降

  展望未來,我們認為中央將控金融防風險,堅決打好三大攻堅戰,確保不發生系統性金融風險。近期,央行行長發表題為《堅守幣值穩定目標,實施穩健貨幣政策》的文章,明確提出:綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節,前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。

  預計2020年房地產融資將邊際改善,但房企整體融資環境依舊偏緊,監管核心在於房企融資用途的合規性,保證未來施工和竣工的有序進行;而在LPR利率中樞下移的作用下,按揭貸款仍是銀行信貸優選,2020年房貸利率大概率穩中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。

  地方調控「外鬆內緊」

  「四限」政策仍是地方調控重要抓手,政策將與各城市本身房地產市場關聯度更高、反應更快,各城市可以根據房地產市場實際情況,及時調整未來政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性。

  預計2020年人才新政將繼續發力,更多二線以及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻,逐步放開人才購房限制性措施,「四限」調控局部放鬆。不過,我們認為改變經濟過度依賴房地產,已然上升到國家的政治高度,並將是長期的戰略選擇。本輪調控政策難言實質性轉向,房地產整體政策環境將持續偏緊,「四限」調控注定將貫穿更長的時間周期,進一步落實房地產長效管理機制。

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(來源: 香港商报) 編輯: 蒋璐