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香港商報

去年全靠放寬按保力挽狂瀾 今年私宅樓價料跌一成
2020-01-02    香港商报
 

  【香港商報網訊】轉眼又是一年,要數去年本港大事離不開修例風波,事件延展迄今已對政治、經濟、民生等多個層面都產生影響,樓市亦難免受到牽連。本港樓價曾於去年中升至歷史高位,但下半年逐步滑落,被指「托市」的放寬按保政策公布後稍為暫緩樓價跌浪。展望今年,業界多看淡樓市,預測跌幅由5%至15%。

  香港商報記者 呂婉玲

  據中原城市領先指數CCL去年走向,樓價在6月到達190.48點破頂後,便進入下降軌道,更錄得14周連跌的紀錄。不過,港府在10月中的施政報告宣布放寬八成及九成按揭保險的樓價上限,由最低400萬及600萬調高到800萬及1000萬元,大大降低上車難度,亦激活了二手換樓鏈。新措施甫公布當周,二手成交量隨即回升,CCL數據亦反映,二手樓價終止跌勢,更錄近15周的最大升幅。而最新差估署數據顯示,11月份樓價指數回升近1.8%。

  暫時來看,新措施效果僅僅維持兩周左右,CCL在11月中再告下跌,截至年尾,CCL走向反覆,全年埋單僅升1.8%。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,放寬按保對樓市的幫助有限,雖然成交量及樓價短期回升,但CCL很快再次墮入下行軌道,而現在的成交量重回低位,反映新政策效力有限。

  修例風波停止樓價可回升

  但市場亦有另一種看法。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,放寬按保的威力還未結束。因為不少準買家因修例風波越演越烈而觀望,相信只要事件有平息迹象,經濟稍見起色,這批累積的潛在購買力便會爆發,形成新一輪樓市「小陽春」。換言之,放寬按保政策或仍有機會成為今年樓市的重要支持。

  啟德地皮是去年官地的供應重鎮,單以住宅地皮計,政府共推出啟德跑道區的6幅住宅用地,中標價由98.9億至最高159.52億元,批出的樓面呎價介乎1.18萬至1.96萬元。2018年,啟德區曾創下最貴住宅「地王」神話,跑道區地價去年卻跟隨大市起伏。修例風波爆發前一個月,會德豐等6個發展商合組財團,以每呎1.963萬元投得4C區2號地皮,較前一年1.78萬的舊呎價紀錄高出逾10%,創下新高。

  啟德地價回落具指標

  然而,時隔兩個半月,同樣享有全維港海景的4A區1號住宅地,僅僅接獲4份標書,創出啟德地皮最差的收標紀錄,之後毗連的4A區2號全海景地皮,亦只接獲4份標書,反映發展商或看淡後市。不單如此,4A1地皮最終以1.18萬樓面地價售出,呎價水平僅高於2016年底第1K區2號錄得最低的1.02萬中標呎價。呎價除了重回初始水平,亦較5月時下滑約四成。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,樓價下調,惟建築成本不會下降,發展商必須調低價錢入標,致令地價下跌。他稱當樓價下調5%至10%,地價需跌20%至30%,才能抵銷其中影響。再者,一手空置稅已進入立法階段,這亦會反映在標價上,進一步將標價壓低。隨着「麵粉價」下調,相信之後幾年的「麵包價」充滿下行壓力。

  焦點新盤雲集新界

  根據美聯物業報告,2020年有機會登場的新盤單位逾2.7萬伙,當中屯門及元朗區涉逾7400伙,佔全部近三成,屯門和元朗料成今年一手的供應重鎮。其次,將軍澳及西貢區涉逾4600伙,佔約17%;至於深水、長沙灣及油尖旺區合加共逾3500伙,佔約13%排第三。

  環顧各區,港鐵(066)旗下將軍澳日出康城多個期數地皮近幾年陸續售出,區內第8、第9、第10期項目皆整裝待發;過往康城新盤多能成為焦點,相信上述三期將續受注目。其中,長實(1113)發展的第8期項目已命名為「Sea to Sky」,正待批預售樓花同意書;會德豐旗下第9期分三期發展,首兩期已推出發售,發展商正就9C期申請預售;至於第10期由南豐集團投得,集團預告項目擬於上半年登場。

  樓價走勢料保守

  綜合業界意見,市場對今年樓市傾向較看淡,一般預測樓價下跌5%至10%。一向看淡市況的仲量聯行估計中小型單位樓價今年跌10%至15%,豪宅跌幅更大,料挫兩成。戴德梁行的預測類近,該行料整體樓價上半年下跌10%至15%,但更看淡納米盤,坦言將跌穿大市。長實執董趙國雄亦將預測放在上半年,預料上半年波幅在5%左右。

  多間大行都將樓價預測收窄在上半年,相信當中是須觀察社會運動的發展,因為現時影響樓市最深的已不是貿易戰等外圍因素。經濟學家關焯照說,社會運動使經濟下行、失業率上升,在看不清前景下,市民入市信心低迷,才導致大家一致看淡後市。若事件能逐步平息,他相信樓價有能力迅速反彈,甚至再創歷史新高。利嘉閣廖偉強更力排眾議,認為一旦累積的購買力得以釋放,樓價便會「噴射式」上升,大膽預計全年中小型單位樓價可升8%至10%。若跌市成真,從另一方面看,或也是準買家入市置業的好時機。

  工商舖交投大跌四成 慘過「沙士」

  【香港商報訊】記者王丹丹報道:2019年工商舖市場經歷了「過山車」般的行情。年初延續2018年氣氛,儘管環球經濟疲弱,上半年工商舖交易情況尚可。但到了年中香港修例風波惡化後,成交宗數和金額隨即大跌。據中原(工商舖)數據顯示,2019年工商舖共錄得約4784宗買賣成交,涉及總成交金額約1217.08億元,對比2018年成交額及成交宗數均下跌超過四成。當中又以商舖市場最為慘淡,一些地產代理坦言,除非賣方主動減價四成,否則都難促成交易。

  中原(工商舖)董事總經理潘志明用「驚濤駭浪」四個字來總結2019年市況,他解釋主要受本港連串社會事件影響,令投資者入市步伐放緩,即使有意出手亦需要業主大幅減價三成或以上才會考慮,但眾多業主態度強硬,令買賣陷膠,同時整體成交金額都相應大減。

  工廈去年錄得約2936宗買賣成交,總成交金額約371.24億元,對比去年下跌約49%及42%。至於租務則有約7460宗成交,涉及總金額約2.91億元,按年減幅約17%至18%。

  商廈交投跌近六成

  商廈去年錄得約844宗買賣個案,按年減少近六成,同時亦是2002年後新低;而總成交金額則約566.5億元,重返2015年水平,按年下跌約37%。租務則有約5259宗個案,涉及總金額約6.75億元,較去年分別下跌約16%及14%。

  商舖位2019年暫錄約937宗買賣成交,總成交金額約270.7億元,按年下跌約37%及61%,宗數為自2001年後再度跌穿1000宗水平;租務則錄得約3985宗,總成交金額約4.97億元,較2018年減少約13%及16%。

  據中原(工商舖)數據顯示,去年全年總共錄得約4784宗工商舖買賣個案,累積總金額約1217.08億元。翻查資料,2003年沙士疫情時成交宗數約6215宗,而2008年金融海嘯時期亦錄得約10947宗成交,意味2019年工商舖市場投資氣氛較前述兩個低潮時期更為淡靜。

  商舖湧現大幅減價個案

  過去一年商舖市道最受打擊,中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,修例風波後市場湧現減價潮,更有業主劈價一半求離場,例如銅鑼灣耀華街12號地下,面積約753平方呎,新近以約3250萬元易手,平均呎價約4.3萬元;據知,業主原叫價6700萬元,即減價約51%售出。

  黃偉基指,示威活動令遊客減少、港人消費意欲下降,零售市況進一步轉淡,減租情況無可倖免,幅度一般至少三成以上,以核心區舖最為顯著。由於示威情況估計短期仍會持續,料今年第一季舖市買賣仍會趨淡靜,預測2020上半年商舖售價會下調10%。至於租賃,預料上半年核心區舖位租金會有10%至15%減幅,而民生消費區舖位租金跌幅則會在5%以內。

 
(來源: 香港商报) 編輯: 朱剑明