近年來，東北三省受產業發展緩慢、經濟滯漲的影響，人口外流、城市收縮現象越發凸顯。業內對東北看法也較為悲觀，但考慮到東北三省人口總量超1億，居住需求規模巨大，房地產購房需求還是不應被無視，再加之東北城市的城鎮化、中心化進程仍在推進，部分城市也依舊存在一定的購房潛力。

 

　　縱觀2010年來東三省常住人口總量的走勢，從2014年之後，東三省常住人口總量就出現收縮趨勢。截止2018年末，東三省常住人口總量較2014年高峰時期減少了140萬人，除了由於生育意願下降、自然增長率低外，更主要的還是因為近年來當地經濟發展相對緩慢，導致年輕人紛紛離開家鄉到外地謀生。

 

　　人口規模支撐大連需求

 

　　近些年東北地區開發投資增速呈現收窄之勢，同時成交規模、成交價格也明顯落後於內地總體平均水平，房地產成交高度集中在中心城市，長春和哈爾濱在省內集中度高達六成，大連分食瀋陽市場份額。總體來看，二線城市市場表現尚可，人口規模較小的三四線城市規模收縮明顯。

 

　　從國家統計局公布的70城數據房價變動情況來看，2019年11月哈爾濱、大連、瀋陽、長春商品住宅均價比2018年同期均價漲幅均在8.5%以上，其中哈爾濱漲幅最高，達10.2%，其次是長春，漲幅為9.8%，瀋陽和大連居於第三、四位，漲幅均在9%左右。從月度環比數據來看，除了大連在1月和9月房價呈環比微降趨勢以外，其餘城市價格月度環比均呈增加趨勢。從具體價格來看，大連商品住宅成交均價最高，高達1.59萬元（人民幣，下同）/平方米，哈爾濱和瀋陽價格水平相仿，均在1.1萬元/平方米左右；房價水平最低的當屬長春，單價在1萬元左右。

 

　　總的來看，大連、瀋陽、長春、哈爾濱四個二線城市商品住宅成交規模、成交均價在東北區域處於前列，總體市場表現尚可；鶴崗、雙鴨山等城市不僅城市人口規模本身較少，而且人口還處於不斷流失之中，加之東北生育率低下，部分城市如鐵嶺、鶴崗等均已經步入負增長，未來房地產市場規模收縮十分明顯。通過對東北三省各城市的人口和房地產市場格局和形勢的系統數據，我們對於東北三省房地產市場的風險點和機會點有了更為系統的認知。總的來看，人口的外流、產業的發展緩慢使得城市活力不足，加之寒冷的氣候使得購房需求被嚴重抑制，而機會點在於城市人口規模較大的城市、中心城市。從產品偏好來看，東北的二線城市依舊以80至100平方米二房最為暢銷，需求偏剛性。至於城市未來的發展前景，總體上還是以瀋陽、大連、長春、哈爾濱等二線城市為主，齊齊哈爾、吉林、鞍山、錦州、大慶五城可適當考慮。易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)