樓市今年銷售料創新高

　　房企融資「三道紅線」約束隱現

　　恆大打響2020年「金九銀十」樓市促銷第一槍，這或許是今年9月房地產市場最震撼的消息。七折優惠，打折力度不可謂不大，再加上8月公布的「三道紅線」嚴厲調控，不少剛需人群期盼?房價就此下跌。不過，業內專家認為，恆大此舉更多是一種吸引眼球的營銷手段，「三道紅線」雖對房地產企業融資構成一定壓力，但房地產市場的回暖還是可以預計的，「金九銀十」前景可期。按此趨勢，2020年全年的銷售額甚至可能刷新歷史紀錄。香港商報記者伍敬斌

　　恆大打折意在加速回籠資金

　　9月6日晚，恆大集團連夜召開營銷工作大會，董事局主席許家印在會上提出了在「金九銀十」兩個月裏，恆大單月銷售額要衝刺1000億元的目標。同時，自9月7日起至10月8日，恆大全國樓盤將實現全線七折銷售。恆大還將加大推新貨力度，包括開盤40多個新項目。另外，恆大將下放權限，給予恆大總部和地區公司部門負責人以上領導額外九六折的簽批權限。

　　恆大打響促銷第一槍，這或許是今年9月房地產市場最吸引眼球的新聞了。七折優惠，折扣力度是相當的大，恆大想幹什麼？

　　8月20日住房城鄉建設部、人民銀行在京召開重點房地產企業座談會，就房地產市場長效機制、防範房地產市場金融風險展開座談，座談會邀請了12家試點房企：恆大、綠地、融創、中梁、陽光城、碧桂園、萬科、新城、保利、中海、華潤和華僑城。據悉，會議明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被稱為「三道紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

　　此外，會議還按照「三道紅線」對房企進行了四個檔位劃分：三條紅線全踩的房企位於紅檔，有息負債規模不得增加；踩到兩條紅線的房企則為橙檔，有息負債規模年增速不得超過5%；踩到一條的房企為黃檔，有息負債規模年增速不得超過10%；一條紅線都沒踩到的房企，則是綠檔，有息負債規模年增速不得超過15%。

　　如此嚴厲的調控，恐怕對於不少房地產企業來說是難以承受的，何況上半年由於疫情影響，房地產市場遭受了嚴重打擊。從年中統計來看，近九成房企未能完成業績目標。

　　據此，很多分析認為，恆大作為負債程度較高的房地產企業，必須加速回籠資金，以使企業經營面保持平穩，以免未來面對「三道紅線」無法招架。所以，在「金九銀十」的第一個月，恆大進行了大幅度的打折，旨在加大讓利促銷力度、加速回籠資金，搶銷售、抓回款、降負債。

　　銷售向好暫無房企跟進打折

　　但令翹首盼望房企大面積打折的剛需購房者們失望的是，9月已過半，除恆大之外，幾乎沒有叫得上名字的房企跟進打折。好不容易有傳言說，碧桂園將跟進打折，但很快又被碧桂園否認，稱此消息「完全不屬實」。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受本報採訪時表示，恆大的打折只是一個營銷活動，暫無房企跟進。目前房地產的銷售額屢創新高，誰會積極打折？

　　根據國家統計局最新公布的數據，目前的房地產市場穩中向上。1-8月份，全國房地產開發投資88454億元，投資額同比增長4.6%，其中，增速比1-7月份提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。1-8月份，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點，而8月年內銷售額首次同比轉正。8月，房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為100.33，比7月提高0.24點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，總結1-8月份全國房地產市場的數據，可以體現為「走出低谷、逐漸復蘇、欣欣向榮、好於預期」的導向。這也說明樓市有韌勁。後續預計來看，供給端依然會繼續活躍。

　　張大偉分析認為，前不久公布的房地產數據中最值得關注的就是8月年內銷售額首次同比轉正。8月單月銷售額同比上漲27%，1-8月商品房銷售額96943億元，增長1.6%，而1-7月份是下降2.1%。如果按照5、6、7、8這4個月的漲幅持續下去，2020年全年的銷售額將會刷新歷史紀錄，達到17萬億，超過2019年的15.97萬億。整體看，疫情影響已基本過去，預計「金九銀十」後，房地產市場的銷售額、銷售面積有望全面同比上漲。從粵港澳大灣區來看，新建住宅中惠州地區，二手房中的廣州、深圳等城市房價依然明顯上漲。核心原因還是大灣區的經濟恢復相對較好，投資屬性相對較高。張大偉稱，深圳7月調控後，部分需求轉移到了惠州、廣州等城市，導致這些城市房價加快上行。

　　金九銀十剛需難期房價下跌

　　在這樣的背景下，回過頭來看恆大的打折促銷，或許有忌憚新規的因素，但更多的恐怕還是一場營銷。有業內人士向記者表示，恆大進行較大力度的打折促銷，幾乎是一種傳統，持續了十幾年。根據房地產周期，「金三銀四」「金九銀十」都是銷售旺季，這種月份恆大最有可能打折，但實際上到底能優惠多少，恐怕還得細細盤算一番。

　　所以，恆大的打折對於整個房地產市場的價格幾乎不會產生影響。

　　張大偉亦表示，歷數恆大每年的打折促銷，每次都引發了市場的廣泛關注，打七折也不少見。但其實整體看，實際價格的變動不大，所以將此定義為「優惠」更恰當，實際上並沒有真實出現促銷前成交價的七折。今年的「金九銀十」可以說是歷史上最關鍵的月份，上半年的疫情影響了企業的資金，而從8月開始傳聞的「三條紅線」、降低負債等要求，使得企業更加關注自己的負債率。降低負債率必須要去庫存，而且企業都害怕年末疫情出現波動，這種情況下，把任務前置成為必然。所以預計今年的「金九銀十」還是會有很多促銷活動，但這與很多剛需期待的房價下跌恐怕不是一回事，也不能指望別的房企上來就「打七折」。

　　嚴躍進表示，今年的「金九銀十」房企在降價方面並不會太被動，因為銷售方面現在情況已經不錯，至少比疫情期間的預計要好，所以降價不完全是因為資金的壓力。近期項目供應比較多，房企要蓄客，所以還是可以期待一些優惠。

　　紅線之下房企融資已現收縮

　　雖然房地產市場正處於溫和復蘇之中，但「三道紅線」依然對房地產企業的融資產生了一定影響。根據貝殼研究院統計數據，按發行日期來看，8月20日-9月20日，房企境內外融資規模約992.7億元，比前一個月減少24.6%，規模收縮約四分之一。

　　具體來看，「新規」後一個月間，境外融資規模約280.9億元，環比大降45.6%，佔比整體融資規模約28%。境內融資相對平穩，規模約711.8億元，環比微增0.6%。但需注意的是，即便環比規模收縮，同比來看，8月20日-9月20日，房企境內外融資規模仍較去年同期增長了10.7%。

　　嚴躍進認為，從最近的房企到位資金狀況可以看出，「三道紅線」其實並不構成很大影響，預計至少明年才會真正形成約束。今年由於疫情影響，房企還是有很多壓力的，政府不可能進行很大力度的打壓。從房地產市場本身來說，目前市場需求比較強勁，所以容易回暖。

　　不過嚴躍進仍認為，所謂「三道紅線」與「四檔管理」對房企本身還是有啟發意義的。房企也需要積極建立此類四檔管理模式，尤其是融資部分、投資部門和營銷部門需要密切配合，以免新規真的落地後，被打個措手不及。第一、注重下半年融資連接埠和投資連接埠的關係，注重對高負債項目的處理；第二、對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金；第三、對於地王等項目需要謹慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域，但往往金融政策寬鬆的時候，各類資金會違規進入地王項目，故後續拿地方面要防範風險，尤其是熱門地塊方面。實際上此類融資政策不能簡單理解為是要重新收緊，而更多的是強調了規範操作的導向。就目前來看「8·20房企座談會」實際上不完全是要打壓房地產，而是希望從房企融資的角度加快建立長效機制，對於房企合理的融資需求依然會給予支持。