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香港商報

疫下樓價不跌反升
2020-11-07 03:35    香港商报
 

 疫情下香港樓市抗跌力強,反映香港樓價走勢的中原城市領先指數CCL,從新冠肺炎爆發的170.86點(約1 月21 日)至最近的177.66 點,不但沒有回落,還微升3.9%。然而,今年新樓盤銷情明顯受疫情拖累,新盤交投較去年同期跌近四成。有學者認為目前大部分業主持貨能力強,只是本港經濟形勢短期難大反彈,樓市前景不宜過分樂觀,明年才面臨真正考驗。

 截至美國總統大選日為止,回顧今年香港樓市表現,住宅價格整體上仍然堅挺。以新冠肺炎在內地爆發緊接的一個星期,約農曆新年前的1月21日至1月27日的中原城市指數在170.86點作為參考,最新截至11月6日統計的CCL報177.66點,反映自從疫情爆發至今,香港樓價水平還升了3.9%,年中CCL更出現輕微升幅,6月份最高時曾突破了190點水平,即樓價升近一成左右。回顧整個疫情期間本港住宅樓價走勢,似乎沒有出現太大的跌幅。

 香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,期內CCL走勢反映樓市賣家都較觀望,減價意願低所以沒有太多成交,或者說原本打算拍板的決定都按兵不動,樓價指數自然就不會跌,但他估計到年底前,樓價比年初最多只會跌半成到一成。暫時來講,本港業主的持貨能力還是挺強的。

 無可否認的是,疫情肆虐全世界,宏觀經濟基本面不佳,相信要到明年年初才會開始反映,本港失業率可能大幅飆升,屆時業主如果急於套現,一定會大幅減價,而CCL指數到時候才有可能出現明顯下調趨勢。

 新盤受疫情拖累成交跌

 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,今年前三季度一手樓成交宗數9690宗,對比去年同期16566宗,跌幅逾四成。今年發展商推盤受到了明顯阻礙,銷售進度也慢了下來,由於疫情緣故,政府推出了限聚令,買樓需要有熱鬧場面,需要多些人來看示範單位,但今年這些場景都比較難,故新盤交投也不暢旺。

 第三季度賣得比較好的新盤,他認為是長實(1113)的Sea to Sky。主要原因是該項目大伙數多,同時戶型比較適合大眾需求。相對於豪宅項目,中小型單位比較受市場歡迎。今年大銀碼豪宅交投非常淡靜,發展商也知道這類型的單位很難推售。地產代理坦言,豪宅客戶一般是內地富豪,香港不通關,富豪睇唔到樓,當然不會輕易作出買賣決定。對於今年全年一手新盤的表現,陳海潮預計全年會錄得14190宗成交,相較於去年的20658宗,還是少了三成。

 按保放寬帶旺二手樓市

 二手樓市方面,首三個季度一共錄得30256宗成交,去年同期數字是27655宗,換言之,今年首三季二手樓市交投比去年更旺。陳海潮預計到今年年底,二手樓市會有42000宗左右的成交,較去年的35698宗會多17%左右。他解釋,過去人們一窩蜂買新盤,跟發展商推出各類回贈不無關係。去年10月,政府放寬了二手樓按保成數,變相令買家入門的門檻低了許多,間接刺激了二手樓市成交,再加上今年發展商推盤步伐不如往年,因此二手樓市有支撐。不過,二手樓成交宗數反彈,更重要還是因為部分二手樓業主的叫價回調。不少地產代理反映,沒有減價貨,難有成交。

 利嘉閣地產皇牌屋苑德福分行(A組)高級聯席董事莊雅琁表示,一般業主都不願大幅降價,該行近期促成九龍灣德福花園M座頂層單位的成交,單位實用面積約512方呎,建築面積約578方呎。單位原叫價698萬元,日前最終以653萬元成交,減幅45萬元或約6%,折合實用面積呎價約12754元,建築面積呎價則約11298元。

 二手樓市成交多屬減價盤

 據了解,原業主於2011年2月,以約301.3萬元購入上述單位。持貨約9年至今,帳面獲利約351.7萬元,物業升值逾1.2倍。莊雅琁又指,上述單位成交為近期同類型及層數放售中最平的買賣價,原業主賣出單位後將預留資金作海外用途,新買家為外區客。她承認,今年新盤吸走了不少區內的客人,也有少量業主因此打算換樓,畢竟區內的物業大多有幾十年的樓齡。

 另外,中原地產天水圍副區域營業經理馬斯力表示,天水圍的二手樓盤普遍劈價5%,因此成交宗數有所上升。疫情對於天水圍樓市的影響主要在今年年頭,到了3、4月份,市況明顯好轉,現在已經出現平穩的象。早前,新地(016)Wetland Seasons Park開盤帶旺區內的二手樓交易,部分向隅客因為抽不上,會轉向選擇二手樓。 (系列之四) 

 商廈樓價顯著回軟

 雖然今年住宅樓市抗跌力仍強,但本港寫字樓樓市已出現顯著下調壓力。自從去年修例風波,繼而爆發新冠肺炎疫情等負面消息,香港商廈樓價隨大市回落,期內亦吸引部分投資者趁低入市,令去年下半年呈膠狀態的寫字樓買賣市場逐步起動,最新季度的寫字樓買賣成交走勢平穩。

 根據中原(工商舖)資料顯示,截至今年第三季末,市場共錄得約147宗寫字樓買賣成交,呈回穩象。總成交金額暫錄得約59.7億元,按季已增加約95%,相比第一季勁升逾3倍。

 中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,指標商廈市場表現良好,港島區第三季有超過4宗指標商廈買賣個案。不過,累計全年度僅錄得9宗,遠低於去年全年26宗水平;而平均成交呎價則有所下調,今季錄得約2.2萬元,按季下跌約16%。九龍方面,第三季有約6宗指標商廈買賣成交,平均呎價約1.3萬元,對比第二季僅約2宗及呎價約1.11萬元表現為佳。指標商廈租務成交走勢則普遍平穩,港九指標商廈第三季暫錄得約114宗租賃個案,預料整季與第二季約128宗相若。

 金鐘甲廈空置率達8%

 至於甲級寫字樓空置率方面,陳雁樓指出,各核心區包括金鐘、中環、上環、灣仔及銅鑼灣自年初起一直遞增,例如金鐘及中環已分別升超過8%及5%,創10年及7年新高;而自8月份起,最新空置率升幅有所收窄,8月份中環甲廈空置率更比7月回落約0.37個百分點,空置情況有所改善。

 

 陳雁樓預計第四季商廈買賣成交量會輕微上升至150宗水平,租務則會增加至約1500宗,然而租售價短期內仍有下調壓力,兩者跌幅約5%。

 商舖市場災情慘重

 疫情之下,本港商舖市場經歷幾十年最惡劣的市況,由於全球各地封城,香港與內地及澳門的往來都中斷,訪港旅客人次由2月起連續按年跌近100%,本地消費亦因避疫而急降,零售及餐飲市道處於低迷狀態,經營旅客為主的奢侈品零售商戶生意尤其慘淡。今年第三季商舖樓市錄得約250宗買賣成交,超越上一季度約219宗水平,而金額則由於缺乏逾億元的大成交,令本季成交金額驟降至約54.2億元,對比上季約80.8億元少約33%。

 商舖銀主盤數量上升

 中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,市場上減價及蝕讓成交不斷,尤其以旺區商舖情況較嚴重,例如最近旺角通菜街142至146號啟運大廈地下B號舖,面積約500平方呎,由5000萬元減約34%,至約3300萬元成交。據知,原業主於2018年中斥資約4520萬元買入,持貨兩年要蝕約27%離場。

 至於今季較令人注意的是銀主舖數量持續上升,個別更涉及多次承造按揭,例如元朗安寧路21至35號地下7號舖及赤柱大街39號地下。在經濟環境欠佳下,預計有部分業主將物業加按借貸增加現金流,但有機會出現周轉不靈的情況,令物業淪為銀主盤。

 

 黃偉基分析,舖市已處於調整期約一年,市場連番錄得減租個案,個別核心區舖租減幅更見驚人,加上不少大型連鎖品牌陸續宣布離場及退守優質地段,令舖位空置率持續高企,相信需要待一段時間後才會轉好,即使面對第四季傳統租務旺季,舖位租務成交仍屬個別發展,短期租金更難以有升幅,料核心區舖租仍會有10%跌幅,而非核心區舖租則會有5%下調空間。展望第四季租務成交量會有1000宗水平左右,相信舖位買賣價格與數量在窄幅上落,買賣交投量約300宗水平,而呎價則會再有5%跌幅。(記者 王丹丹)

 
(來源: 香港商报) 編輯: 刁瑾玲




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