疫情下香港樓市抗跌力強，反映香港樓價走勢的中原城市領先指數CCL，從新冠肺炎爆發的170.86點(約1 月21 日)至最近的177.66 點，不但沒有回落，還微升3.9%。然而，今年新樓盤銷情明顯受疫情拖累，新盤交投較去年同期跌近四成。有學者認為目前大部分業主持貨能力強，只是本港經濟形勢短期難大反彈，樓市前景不宜過分樂觀，明年才面臨真正考驗。
截至美國總統大選日為止，回顧今年香港樓市表現，住宅價格整體上仍然堅挺。以新冠肺炎在內地爆發緊接的一個星期，約農曆新年前的1月21日至1月27日的中原城市指數在170.86點作為參考，最新截至11月6日統計的CCL報177.66點，反映自從疫情爆發至今，香港樓價水平還升了3.9%，年中CCL更出現輕微升幅，6月份最高時曾突破了190點水平，即樓價升近一成左右。回顧整個疫情期間本港住宅樓價走勢，似乎沒有出現太大的跌幅。
香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，期內CCL走勢反映樓市賣家都較觀望，減價意願低所以沒有太多成交，或者說原本打算拍板的決定都按兵不動，樓價指數自然就不會跌，但他估計到年底前，樓價比年初最多只會跌半成到一成。暫時來講，本港業主的持貨能力還是挺強的。
無可否認的是，疫情肆虐全世界，宏觀經濟基本面不佳，相信要到明年年初才會開始反映，本港失業率可能大幅飆升，屆時業主如果急於套現，一定會大幅減價，而CCL指數到時候才有可能出現明顯下調趨勢。
新盤受疫情拖累成交跌
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，今年前三季度一手樓成交宗數9690宗，對比去年同期16566宗，跌幅逾四成。今年發展商推盤受到了明顯阻礙，銷售進度也慢了下來，由於疫情緣故，政府推出了限聚令，買樓需要有熱鬧場面，需要多些人來看示範單位，但今年這些場景都比較難，故新盤交投也不暢旺。
第三季度賣得比較好的新盤，他認為是長實(1113)的Sea to Sky。主要原因是該項目大伙數多，同時戶型比較適合大眾需求。相對於豪宅項目，中小型單位比較受市場歡迎。今年大銀碼豪宅交投非常淡靜，發展商也知道這類型的單位很難推售。地產代理坦言，豪宅客戶一般是內地富豪，香港不通關，富豪睇唔到樓，當然不會輕易作出買賣決定。對於今年全年一手新盤的表現，陳海潮預計全年會錄得14190宗成交，相較於去年的20658宗，還是少了三成。
按保放寬帶旺二手樓市
二手樓市方面，首三個季度一共錄得30256宗成交，去年同期數字是27655宗，換言之，今年首三季二手樓市交投比去年更旺。陳海潮預計到今年年底，二手樓市會有42000宗左右的成交，較去年的35698宗會多17%左右。他解釋，過去人們一窩蜂買新盤，跟發展商推出各類回贈不無關係。去年10月，政府放寬了二手樓按保成數，變相令買家入門的門檻低了許多，間接刺激了二手樓市成交，再加上今年發展商推盤步伐不如往年，因此二手樓市有支撐。不過，二手樓成交宗數反彈，更重要還是因為部分二手樓業主的叫價回調。不少地產代理反映，沒有減價貨，難有成交。
利嘉閣地產皇牌屋苑德福分行(A組)高級聯席董事莊雅琁表示，一般業主都不願大幅降價，該行近期促成九龍灣德福花園M座頂層單位的成交，單位實用面積約512方呎，建築面積約578方呎。單位原叫價698萬元，日前最終以653萬元成交，減幅45萬元或約6%，折合實用面積呎價約12754元，建築面積呎價則約11298元。
二手樓市成交多屬減價盤
據了解，原業主於2011年2月，以約301.3萬元購入上述單位。持貨約9年至今，帳面獲利約351.7萬元，物業升值逾1.2倍。莊雅琁又指，上述單位成交為近期同類型及層數放售中最平的買賣價，原業主賣出單位後將預留資金作海外用途，新買家為外區客。她承認，今年新盤吸走了不少區內的客人，也有少量業主因此打算換樓，畢竟區內的物業大多有幾十年的樓齡。
另外，中原地產天水圍副區域營業經理馬斯力表示，天水圍的二手樓盤普遍劈價5%，因此成交宗數有所上升。疫情對於天水圍樓市的影響主要在今年年頭，到了3、4月份，市況明顯好轉，現在已經出現平穩的象。早前，新地(016)Wetland Seasons Park開盤帶旺區內的二手樓交易，部分向隅客因為抽不上，會轉向選擇二手樓。 (系列之四)
商廈樓價顯著回軟
雖然今年住宅樓市抗跌力仍強，但本港寫字樓樓市已出現顯著下調壓力。自從去年修例風波，繼而爆發新冠肺炎疫情等負面消息，香港商廈樓價隨大市回落，期內亦吸引部分投資者趁低入市，令去年下半年呈膠狀態的寫字樓買賣市場逐步起動，最新季度的寫字樓買賣成交走勢平穩。
根據中原(工商舖)資料顯示，截至今年第三季末，市場共錄得約147宗寫字樓買賣成交，呈回穩象。總成交金額暫錄得約59.7億元，按季已增加約95%，相比第一季勁升逾3倍。
中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，指標商廈市場表現良好，港島區第三季有超過4宗指標商廈買賣個案。不過，累計全年度僅錄得9宗，遠低於去年全年26宗水平；而平均成交呎價則有所下調，今季錄得約2.2萬元，按季下跌約16%。九龍方面，第三季有約6宗指標商廈買賣成交，平均呎價約1.3萬元，對比第二季僅約2宗及呎價約1.11萬元表現為佳。指標商廈租務成交走勢則普遍平穩，港九指標商廈第三季暫錄得約114宗租賃個案，預料整季與第二季約128宗相若。
金鐘甲廈空置率達8%
至於甲級寫字樓空置率方面，陳雁樓指出，各核心區包括金鐘、中環、上環、灣仔及銅鑼灣自年初起一直遞增，例如金鐘及中環已分別升超過8%及5%，創10年及7年新高；而自8月份起，最新空置率升幅有所收窄，8月份中環甲廈空置率更比7月回落約0.37個百分點，空置情況有所改善。
陳雁樓預計第四季商廈買賣成交量會輕微上升至150宗水平，租務則會增加至約1500宗，然而租售價短期內仍有下調壓力，兩者跌幅約5%。
商舖市場災情慘重
疫情之下，本港商舖市場經歷幾十年最惡劣的市況，由於全球各地封城，香港與內地及澳門的往來都中斷，訪港旅客人次由2月起連續按年跌近100%，本地消費亦因避疫而急降，零售及餐飲市道處於低迷狀態，經營旅客為主的奢侈品零售商戶生意尤其慘淡。今年第三季商舖樓市錄得約250宗買賣成交，超越上一季度約219宗水平，而金額則由於缺乏逾億元的大成交，令本季成交金額驟降至約54.2億元，對比上季約80.8億元少約33%。
商舖銀主盤數量上升
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，市場上減價及蝕讓成交不斷，尤其以旺區商舖情況較嚴重，例如最近旺角通菜街142至146號啟運大廈地下B號舖，面積約500平方呎，由5000萬元減約34%，至約3300萬元成交。據知，原業主於2018年中斥資約4520萬元買入，持貨兩年要蝕約27%離場。
至於今季較令人注意的是銀主舖數量持續上升，個別更涉及多次承造按揭，例如元朗安寧路21至35號地下7號舖及赤柱大街39號地下。在經濟環境欠佳下，預計有部分業主將物業加按借貸增加現金流，但有機會出現周轉不靈的情況，令物業淪為銀主盤。
黃偉基分析，舖市已處於調整期約一年，市場連番錄得減租個案，個別核心區舖租減幅更見驚人，加上不少大型連鎖品牌陸續宣布離場及退守優質地段，令舖位空置率持續高企，相信需要待一段時間後才會轉好，即使面對第四季傳統租務旺季，舖位租務成交仍屬個別發展，短期租金更難以有升幅，料核心區舖租仍會有10%跌幅，而非核心區舖租則會有5%下調空間。展望第四季租務成交量會有1000宗水平左右，相信舖位買賣價格與數量在窄幅上落，買賣交投量約300宗水平，而呎價則會再有5%跌幅。（記者 王丹丹）
