爆雷惹爭議 維權路漫漫
敢問長租公寓如何實現長租
在國家鼓勵大力培育和發展住房租賃市場的政策東風下，近幾年來長租公寓在一、二線城市如雨後春筍般冒出來，受到廣大年輕人的歡迎。但隨着越來越多的長租公寓陸續爆雷，這些租客方如夢初醒，踏上了一場和長租公寓運營商、業主糾紛的漫長之路。受訪專家認為，最近以蛋殼公寓為主的長租公寓爆雷事件持續引發外界關注，當中引發的社會矛盾和風險急劇升溫，各地政府對此高度重視。專家指出，長租公寓在發展過程中靠「高收低租」「長收短付」高槓桿運作的模式注定不可持續。在經歷行業洗牌後，地方政府在規範住長租公寓企業經營行為的同時，是否應為長租公寓企業提供金融、稅收、土地等優惠。香港商報記者朱輝豪
頻繁出事引發市場擔憂
來深圳工作生活已5年多的徐先生怎麼也沒想到，自己今年6月份才換到一家名為深圳寓意的長租公寓居住，9月份就發生了實控人捲款跑路的事件。徐先生告訴本報記者，他入住時一次性交了一年房租給寓意公寓，卻被該房屋的業主下了「逐客令」，強制限時搬離，沒有任何協商。這距離他入住該公寓還不到3個月時間。
工商資料顯示，徐先生租住的寓意公寓管理方為深圳寓意物業管理有限公司，該公司成立於2020年5月13日，自成立到「爆雷」僅短短4個月。深圳警方9月8日發布公告稱，該公司涉嫌合同詐騙一案已於9月2日立案，並成立專案組展開調查。目前，該公司已被深圳警方查封。
最近一段時間以來，長租公寓爆雷事件鬧得沸沸揚揚，最為吸引外界關注非蛋殼公寓爆雷事件莫屬。在經歷了「CEO被調查、資金鏈斷裂、高管出走、跑路」等一系列風波後，今年初才在美國納斯達克上市的內地長租公寓頭部企業蛋殼公寓近日再次成為輿論關注的焦點。這家管理着房間逾40萬間、累計服務用戶超過100萬的知名長租公寓品牌，近日相繼在北京、深圳、杭州等地成為業主、租客、供應商、員工等維權的對象，市場亦傳出其將破產或被收購等消息，其股價近期在二級市場經歷了大起大落。目前，蛋殼公寓因經營狀況惡化引發的擔憂情緒仍在持續升溫中。
藉助國家提倡的「租售並舉」東風，成立於2015年1月的蛋殼公寓此前發展頗為迅猛，期間通過各種方式，實現了規模的快速擴張，從成立到今年初上市僅用了5年時間。截至今年一季度，蛋殼公寓已進入全國13個城市，運營公寓數量達到41.9萬間。值得注意的是，蛋殼公寓赴美招股書及年報數據顯示，創立至今公司一直未盈利。蛋殼上市後首份財報顯示，截至一季度，公司資產負債率高達97.06%，遠超行業警戒線。
和蛋殼公寓遭遇經營困局一樣，今年以來，全國各地的長租公寓的日子普遍不好過，尤其是中小型的運營商接連出事，成為爆雷的重災區，留下一地雞毛。據統計，2020年以來，全國爆雷、跑路的長租公寓超過20家。工商平台天眼查近期發布的《房地產行業企業數據報告（2020）》顯示，全國已注銷或吊銷長租公寓相關企業約170家，佔相關企業總量的15%；約有22%長租公寓相關企業曾經或現有經營異常，近5%企業曾受行政處罰或有過嚴重違法行為。
槓桿運作放大風險
中原地產上海首席分析師盧文曦在接受本報記者採訪時表示，從去年開始，長租公寓爆雷事件就不斷，這是一個趨勢性事件，而非不可預料之事。「去年爆出來的品牌不是特別大，而今年突然之間蛋殼公寓這個比較大的品牌出事，出乎外界的預料。究其原因，一方面是在資金加持下，這些長租公寓擴張太快，與本質上做二房東賺差價來實現盈利的步伐不協調；另一方面，今年的疫情算是壓垮長租公寓的最後一根稻草。」盧文曦說。
分析這些經營不善的長租公寓，它們幾乎都屬於「分散式」公寓，扮演的是「二房東」的角色，原則上靠賺取差價來盈利。但這些運營商往往通過「高進低出」「長收短付」的模式進行運作，在市場搶佔資源，放大槓桿做大規模。即以高於市場租金的價格從業主手中收房子，再以低於市場租金的價格租給租客，為搶市場寧願虧本也在所不惜。而租客按年付房租給公寓，公寓則按季甚至按月付給業主。此外，公寓在獲客過程中還可能引導租客使用租金貸。
接受本報記者採訪的廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，長租公寓出問題，主要是按照資本運作和互聯網的特點，採取「高舉高打、唯快不破」的打法，在資本砸錢以後，通過大規模高價收購業主的房屋，低價租給租客，並通過「長收短付」的方式，建立資金池，迅速做大規模，但這種模式注定不可持續。
李宇嘉進一步指，今年遭遇疫情之後，整個長租公寓的出租率出現明顯下降。受疫情衝擊，各行各業的收入都受到了影響，很多租客都選擇合租或者找更便宜的租屋，這也是導致租金相對較高的長租公寓爆雷的一個重要原因。
分析人士指出，這些長租公寓企業採用「高進低出」和「長收短付」模式，看上去是住房租賃的買賣，實質卻是金融行為，一旦經營不善、遭遇風險就會「爆雷」。景暉智庫首席經濟學家胡景暉分析，長租公寓企業拿到了資金、擴展了規模，但槓桿率高，資金壓力大，行業下行時有資金崩盤風險。若企業把資金用來放貸、炒股，風險敞口會更大。
冀監管部門介入調解
長租公寓運營商接連爆雷、相關負責人跑路，不僅給出租房屋的業主帶來麻煩，也令入住的租客蒙受重大經濟損失，並由此激化諸多社會矛盾。由於相關的長租公寓資金鏈斷裂，業主無法按時收到運營商的租金，轉頭便向租客下「逐客令」，甚至通過斷水、斷電、斷網、換鎖等暴力手法驅逐租客。但租客實際上已經按年付了房租，理論上擁有繼續居住的權利，但業主為了自身的利益，往往不會容許租客繼續居住，雙方對此各執一詞。
上述徐先生便是遭遇業主暴力驅逐的其中一員。他告訴本報記者，房東在9月份強制讓他搬離住處，但實際上他已支付一年的房租，他覺得自己有權利繼續租住。「真的沒辦法，房東毫不讓步，對我暴力驅逐，沒有任何賠償。目前我已換了地方住，正準備起訴原來的房東。這個公寓跑路，導致200多人需要維權，有些相對幸運的租客，能拿到房東一定的賠償，然後搬到別處，也有補給房東30%-50%的租金，可以繼續居住。」徐先生說。
長租公寓跑路，過往連接業主和租客的「橋樑」成了一個爛攤子，為業主和租客發生矛盾埋下伏筆。鑒於未來或有更多長租公寓爆雷，分析人士認為地方政府可能會更多地介入，以化解由此帶來的社會矛盾。
實際上，在各地業主和租客維權事件引發廣泛關注後，重慶、深圳、西安、武漢等多個地方政府相繼緊急發布通知，規範住房租賃企業的經營行為。比如，為淨化住房租賃市場環境，深圳市住建局11月17日發布了《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，要求住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款。
此外，深圳市住房和建設局11月25日發布關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知，要求對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處於租賃期限內且已足額支付租金的租戶，物業服務企業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕，激化矛盾，應引導各方通過法律途徑解決。
行業何去何從
目前，內地長租公寓市場主要以「分散式」公寓為主，頭部品牌包括鏈家旗下的自如、最近爆雷的蛋殼公寓以及我愛我家旗下的相寓。而集中式公寓相對較少，以房地產企業自持為主，知名的品牌包括萬科旗下的泊寓（23萬間）、龍湖旗下的冠寓（11萬間）以及旭輝旗下的領寓（7萬間）。
戴德梁行去年行業報告指，分散式長租公寓企業的底租、裝修、運維成本約佔總成本80%，行業平均回報率很難超過2%。同時，此類企業不易融資，因為沒有太多自有資產；相比之下，背靠開發商、擁有土地、自持物業的重資產長租公寓企業更易獲得融資。
而隨着各地長租公寓的持續爆雷，也引發了人們對於長租公寓將從去何從的思考。在胡景暉看來，長租公寓的商業模式天然存在缺陷，表現為「高進低出、長收短付、短錢長投」。他指出，很多長租企業默認一、二線城市每年的房租以兩位數上漲，但租客對租金的支付能力有限，存在天花板。一旦沒有新投資人提供資金，通過租金貸方式超付房租，企業現金流容易斷裂，就容易出現爆倉、跑路等問題。
在李宇嘉看來，長租公寓的商業模式，其實還存有發展空間，因為在國家鼓勵長租公寓發展之前，相關企業已經存在了很多年。但關鍵之處在於，長租公寓運營商一定要找到低成本的物業，不能擴張太快，且一開始的運營，要先保本且有盈利，然後再謀求發展。此外，地方政府也需出台一些配套的政策，比如在稅收減免、消防安全驗收、融資工具解決等方面予以支持。
盧文曦亦認為，長租公寓的商業模式本身沒有問題，空間也有，但更多的是集中在一、二線城市。有很多長租公寓沒有把擴張看得那麼重，反而發展得不錯。這些長租公寓會收一棟辦公樓或者廠房，整體裝修，分散出租。一方面整租下來租金成本不高，二是降低管理成本。通常此類項目有穩定的出租率的話，五六年基本可以收回投資成本。所以，不急功近利可能會走得更遠。
