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香港商報

接種疫苗提振經濟復蘇預期 本港舖市春江水暖
2021-03-17 00:30    香港商报
 

  去年受疫情及封關打擊,香港商舖市場經歷幾十年來最慘淡的市況,租售價格大跌空置率急升。農曆新年過後,抗疫漸見曙光,疫苗陸續抵港,加上港府即將向每名市民發放5000元電子消費券,利好零售市場氣氛,近期商舖市場傳出多宗大額成交。地產界人士指出,有資金資深投資者開始入市掃貨做春江鴨,反映其看好通關後,本港商舖租金回報有望止跌回升。

  香港商報記者鄭珊珊

  2月份共錄得約111宗商舖買賣成交,涉及總金額約21.76億元,按月分別下跌12.6%與7.6%。今年1月則有127宗成交,成交銀碼累計23.6億元。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,2月份的成交宗數和金額較1月份均有減少,是因為2月份正值農曆新年假期,今年投資者未能外遊,但始終假期部分工作必定會暫緩,加上2月份日數短,因而令整體成交量比1月回落。

  2月商舖成交額按年升1.64倍

  潘志明續說,市場買賣情況及買家心態已見持續升溫。雖然按月表現稍遜,但今年2月成交宗數和金額,較去年同期的56宗成交及涉資8.24億元,分別按年勁升49.55%及1.64倍。

  農曆新年過後,商舖市場傳出多宗大額成交。老牌地產商裕泰興家族成員羅守輝,近期以6280萬元買入九龍城福佬村道15號泰然樓地下、1樓和2樓,合共實用面積逾4500呎。上址去年8月中開始放售,負責代理銷售的中原(工商舖)商舖部副分區營業董事陳毓龍透露,泰然樓的3層巨舖,地下面積約1463平方呎,1樓面積約1567平方呎,2樓面積則約1528平方呎,項目總面積約4558平方呎,原本意向價9000萬,以交吉形式出售。是次成交意味羅守輝的接手價較業主叫價低逾三成,相當於每平方呎樓價13778元。據悉,原業主1993年5月以2100萬元買入。

  天后商舖1.3億元易手

  位於天后英皇道14號僑興大廈的商舖,成交金額更高,據悉於2月22日以1.3億元易手。有關商舖是僑興大廈地下E、F、J舖,總面積6971平方呎,每平方呎成交價約18648.69元。在今天香港住宅新盤呎價動輒萬元起跳,上述兩宗商舖成交呎價僅萬多元,可說相當「抵買」!不過,據地產界人士指出,現時肯入市掃商舖的投資者,最重視舖位租金回報率。事實上,市場上不少連租約放售的商舖租金回報都有相當水分,真正有高租金回報的商舖並不多。

  資深商舖投資者李根興透露,筲箕灣金華街23號地舖,最近以約5700萬元成交,討價還價過程「非常反覆,終於賣出」。該舖建築面積約1000平方呎,門闊約77呎,現時租客為凍肉及菜檔,月租12萬元,回報約2.52厘,市傳是租客買入地舖自用。原業主在1992年以450萬買入,是次出售該舖勁賺5250萬元,持貨29年賺了11.67倍。

  美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成指出,近來商舖成交主要位於核心區,這一輪外出覓貨的買家大多是傳統資金、本地資金,甚至是老牌家族,對於他們而言,現在商舖屬於「平嘢」。而且,他們偏好核心區,例如尖沙咀、銅鑼灣的舖位,多數想用來收租,目前租金水平已見谷底,不少投資者預計市民大規模接種疫苗後便會通關,屆時租金回報就會反彈。

  消費券亦牽動舖市

  不過,要本港商舖市場全面復蘇,零售業恢復至關重要。美聯工商舖曾公開建議政府派發消費券,最新財政預算案也提出向每名合資格的18歲或以上香港永久性居民及新來港人士,分期發放總額5000元電子消費券,鼓勵及帶動本地消費。

  黃漢成表示,歡迎港府從善如流,派消費券將刺激本地消費及經濟,可以讓更多中小企直接受惠,提振經濟及穩定就業。他預期,目前價格最為低殘的商舖物業,將會出現可觀的反彈。

  他又稱,相信香港與內地恢復正常通關後,經濟及投資市場運作隨之恢復正常,工商舖各板塊將可望回穩。他又估計,本港零售銷售額全年約4000億元,按年上升約23%。他預期,商舖市道有望價量齊升,屆時舖位租務個案也將會增加,舖位空置率將回落,今年商舖成交量由原先估計按年上升四成至五成,增加至按年上升六成至七成,全年約1700宗至1800宗。

  黃金地段商舖放盤量增

  近期商舖市場正悄悄起動,部分黃金地段的商舖亦罕有放售。中原(工商舖)商舖部高級分區營業董事鄭莉澄表示,本港首批疫苗已經開始接種,是令人振奮的消息,抗疫生活已持續逾一年,市民對恢復正常生活期待已久,一旦疫情受控,消費力有望一觸即發,預料屆時舖市將直接受惠。相信會有不少投資者趁這段時間加快入市步伐,而今番舖位連穩健租約出售,料會獲不少買家積極洽購。

  中原(工商舖)新近獲業主委託,獨家放售灣仔道218至220B號利昌大廈地下A號舖,業主叫價約6000萬元。鄭莉澄表示,該舖面積約1030平方呎,現時以平均呎價約5.82萬元放售。連租約出售,租客為臘味飯店「蛇王易」,月租約12萬元,租期至2023年底,屬穩健收租選擇。

  有知名食店租戶

  「蛇王易」是銅鑼灣波斯富街前知名食店「蛇王二」的原班人馬,在舊店已經營逾40年,有本地熟客支持,更是遊客朝聖之地,以業主叫價估算,租金回報約2.4厘。此外,該地舖位處商廈群,周邊有知名商業大廈如集成中心及北海中心等,亦有酒店及多所學校,人流不俗,包攬多類型消費群。

  蛋糕店逆市擴充

  據美聯工商舖資料3月中的報告指出,由於現時本港核心區街舖租金已大幅回落,近期有知名蛋糕店趁機擴充,承租多個市區街舖,成為「逆市奇葩」。近半年四核心區台式古早味蛋糕店增加至少3間,有古早味蛋糕店進駐,也令部分主要街道租戶組合更多元化。古早味蛋糕店過往較常出現於民生區,主要是由於民生區舖租較低及有鄰近住宅區消費支持。美聯工商舖資料研究部資料指出,古早味蛋糕店最近承租了銅鑼灣利園山道29-33號麗園大廈地下H號舖,月租約12萬元,舊租客為去年初承租的利是封店。

  另外,旺角登打士街44-46號恒隆大廈地下3及4號舖,為彌敦道單邊舖,早前也獲古早蛋糕店承租。

  商舖租金短期難回升

  2月份港島中西區商舖租務成交轉趨活躍,中環擺花街18至20號嘉寶商業大廈高層地下8號舖,面積1036平方呎,最近以月租3萬元租出,平均呎租僅28.96元,平過租寫字樓。上環蘇杭街103號地下連閣樓,面積1670平方呎,近期亦以月租7.1萬元租出,呎租42.51元。另外,西營盤第三街56至72號商舖,面積900平方呎,最近以8萬元月租獲承租,平均呎租88.89元。

  舖市最差時間已過去

  星展香港房地產業分析師丘卓文說,本港市民開始接種新型冠狀肺炎疫苗,市場同時寄望今年通關,相信零售物業最差時間已經過去。由於去年零售租金按年跌30%,亦較高峰期跌約70%,租金再下跌空間有限,預期今年趨向平穩。

  但疫情或改變內地客消費力,相信旅遊旺區商場、商舖租金,短期難重返2019年高位。丘卓文說:「很多奢侈品牌都整合,可能在香港以前有五、六間舖,現時可能尖沙咀一間、銅鑼灣一間、中環一間,即使通關亦不代表它們會重新增加分店數目。簡單來說,當所有事正常化後,平均租金應該會較以前有一定距離。」

 
(來源: 香港商报) 編輯: 蔣璐




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